（一）农地流转
党的十七大首次提出要建立农村土地承包经营权流转市场，2008年的十七届三中全会对土地流转的方向和基本原则又做了进一步阐述，农村土地流转问题更加受到关注。
1.农地流转的新特征
随着第二、三产业的发展，以及各项惠农政策的连续出台，农村土地流转进入新的发展阶段，表现出新的特征。
第一，土地流转速度加快，土地集聚程度提高。包宗顺等指出，随着越来越多工业资本投资农业领域，以及以发展现代农业为导向的农村土地股份合作社兴起，土地流转规模不断扩大。与公司化、园区化、合作化农业兴起相对应，土地流转集聚程度快速提高。
第二，流转形式日趋多样化。在农村土地流转中，出租和转包是最主要的形式459，但目前在实际发生农地流转的样本户中，转让、互换、出租和股份合作这几种形式都存在，租赁、股份合作等高级形式已有不小的比例。
第三，农地转入对象多元化。虽然农地转出对象仍以本村农户为主461462，但农地转入对象则出现多元化趋势。黎霆等认为，农地流转除了转给本村农户以外，转给工商企业的比重也较高，同时还出现了转给土地合作社的情况。463包宗顺等也指出，农村土地流转过去主要在农户间进行，而今流入主体已日趋多元化。种养大户为目前最大的土地流入方，另外也有较大比例流向农业龙头企业、工商企业、外资、港台资企业等。工商企业投资经营农业的现象越来越普遍。
第四，土地流转组织化程度有所差异。发达地区乡镇政府和村委会凭借其组织优势，协调农村土地流转双方的关系，在土地流转中发挥了重要作用。465欠发达地区，村、组等农村基层组织在农地租赁市场发育过程中虽然起到了一定的作用，但农户之间进行农地租赁时较少征求村、组等基层组织的意见，农地租赁是承租农户和出租农户双方之间的自我行为第五，土地流转前后经营结构呈现“去粮化”趋势。包宗顺等指出，目前，农村土地流转多是与农业结构调整尤其是发展高效农业联系在一起的。无锡市现有的流转土地中，用于种粮的仅占22.86%。467黎霆等则明确提出，在参与流转的土地中，流转前种植粮食的比例为76.25%，流转后用于种植粮食的土地比例降至45.83%。土地流转前后经营结构发生了较明显的变化，呈现出了“去粮化”趋势。
2.农地流转的影响因素
第一，非农收入比重。包宗顺等指出，随着非农产业发展水平的提高，土地流转率也相应逐渐提高。在非农产业较为发达的地区，第二、第三产业提供的就业机会相对较多，家庭成员非农就业机会提高，非农收入比重增加，农户对土地的依赖程度逐步降低，相当比例的农户将因为劳动力机会成本的增加而更倾向于土地转出。但是，非农收入水平则对土地流入的影响相对较小。469黎霆等也通过实证分析得出了相同结论470.
第二，劳动力文化素质。农村劳动力文化素质与土地流转率之间存在正相关关系。一方面，受教育水平较高的农民，掌握农业与非农业技术和有关信息能力较强，该群体无论是在获取非农就业的机会还是在非农就业收入水平方面，均具有明显优势。因此，如果家庭劳动力不足，最可能会选择流出土地。另一方面，受教育水平较高或者拥有比较高的农业技术或经营经验的农户，由于接受新知识、应用新技术能力较强，因而他们扩大经营规模、发展现代农业的可能性较大，这部分农户流入土地的愿望较强。471黎霆等研究也发现户主受教育程度越高，越愿意参与土地流转，表明从事规模化的农业经营已需要素质较高的劳动力。
第三，人均纯收入水平。农民人均纯收入水平与土地流转率之间存在显著的正相关关系。农民人均纯收入水平较高的地区，土地流转率亦较高。相比较而言，农民人均纯收入水平的高低，对土地流出率的影响要大大高于对土地流入率的影响。473黎霆等指出，按照一般规律，经济越发达的地区，人均收入水平越高，土地流转市场也越发达，转入和转出土地的比重都会增加。
第四，农业生产结构。包宗顺等认为，种植业比重的大小，与土地流转率之间呈现出负相关关系。种植业比重较大的地区，土地流转率相对较低。
第五，农村社会保障水平。农村社会保障水平与土地流转率之间呈正相关关系，即农村社会保障水平越高，土地流转率也越高。在农村社会保障特别是养老保险缺失的情况下，土地的养老保障作用尤其重要。但是，随着农村社会保障特别是农村社会养老保障水平的提高，土地经营的最终保障功能将相应降低。
第六，粮食价格。粮食价格上涨对农民土地转出意愿具有消极影响，当粮食价格上涨时，农民继续耕种的收益提高，因而其土地转出意愿降低。反之，转出意愿提高。
第七，劳动能力限制。洪名勇通过对欠发达地区的农地流转行为的分析发现，农户之所以将自己的农地出租给他人耕种或者进行其他农业生产经营，86.22%是由于家庭本身劳动力不足和因劳动力外出务工引起的劳动力不足而将农地出租的；478黎霆等也发现，户主年龄较大的农户由于受劳动能力的限制，倾向于转出承包地。户主年龄越大，农户越不愿意转入土地。
第八，农业富余劳动力转移程度。张务伟等研究发现，农业富余劳动力转移程度与其土地处置方式之间存在较为明显的相关关系。首先，是否异地转移与土地处置方式的社会化程度之间存在正相关关系；其次，非农就业时间与土地处置方式的社会化程度之间存在较强的正相关关系；再次，家庭劳动力转移率也是影响土地处置方式的一个因素，它与土地处置方式的社会化程度之间也存在着正相关关系，但与前两者相比，其相关性较弱。
3.促进农地流转市场健康发展的政策建议
第一，稳定农地产权制度安排。洪名勇认为稳定的农地产权制度安排是促进农地顺利流转的基础。481黎霆等也指出，为了促进农地流转市场的健康发展，农户的地权稳定性预期都需得到进一步加强，对土地调整要进一步严格限制。
第二，做好农村剩余劳动力转移。洪名勇认为只有实现农村剩余劳动力的顺利转移，才能打破农地流转需求大于供给的局面。483赵晓秋等也指出，要建立农村土地流转后续保障体系，切实保护外出务工农民的权益。484张务伟等认为，由于只有在农业富余劳动力转移程度不断提高的前提下，社会化程度较高的土地处置方式（例如土地转包）才会普遍发展。因此，在农业转移劳动力的土地处置问题上，各地一定要坚持从实际出发、分类指导、稳步推进，特别是必须切实尊重农民的意愿，防止强迫命令和形式主义。
第三，加强农地流转的指导和管理。黎霆等建议今后还需继续贯彻惠农政策，完善农地流转的相关政策法规和服务。486包宗顺等也认为，应该分类指导农村土地流转工作，加快土地流转服务网络建设，加大财税政策激励力度，加强政府监督管理职能。487赵晓秋等则提出，要稳定粮食价格，减少农民将土地转出所要花费的交易成本，建立农村土地流转租金管理体制，保证农民转出土地的租金收入，以及建立单位面积租金核算体系，抑制土地转出租金混乱现象。
（二）我国农地产权制度
1.农地产权存在的问题
农村土地集体所有制是我国现行农村土地的所有制形式，《宪法》明确规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”这一看似明确的问题，在实际操作中却存在很多模糊的地方。
第一，农村土地权属界定模糊。史清华等认为，虽然法律上明确了农村土地属于集体所有，但仅限于农业生产过程中，一旦非农化，则这一所有就变性，转为“国家所有”，农村土地权属的法律界定模糊。土地农民集体所有在实践中并没有真正兑现过，土地所有者从未在农地非农化过程中获得过任何收益，政府才是农村集体土地的真正代言人。农地实际操作的国家意志化导致许多农民对农村土地权属的认同以“国家所有”为主。
第二，农村土地产权主体不明确。虽然法律界定了农村土地属于集体所有，然而农地所有权主体究竟是乡集体、村集体还是村民小组，相关法律没有明确界定。490李燕燕等认为，当前农村土地产权主体不明，土地产权权能在上层政府、乡镇组织、村级组织、村民小组和农户家庭等数个主体之间分割持有。其中，农户对土地产权权能占有和土地收益分享极不完整，是地位最为脆弱的一方。491蒋南平也指出，农地的所有权、使用权、收益权、处分权等权能缺乏清晰的界定，从而导致集体组织随意干预经营权，侵犯使用（经营）主体利益。
第三，农村土地产权制度在公平与效率上存在两难。一方面，农地产权制度的稳定性影响农业效率。493马贤磊通过实证分析发现，现阶段农地产权制度因素对农户自发的土壤保护性投资具有显著影响。494陶然等也指出，土地调整也会使农户预期不稳定，从而可能降低对土地的长期投资。495另一方面，农地制度产权制度调整存在内在要求。蒋南平指出，党的十七届三中全会明确提出将土地承包期延长至30年，但是农村社区人口数量和质量都在发生变化，这就内在的要求对土地进行重新调整。496陶然等也发现，在中央大力推进稳定农村承包权的大环境下，二轮承包后各地发生土地大调整和小调整的次数显著下降，但一些地方依然在进行土地调整，其中又以小调整为主。土地调整有助于实现不同农户之间土地分配的公平。
2.农村土地产权制度带来的影响
农村土地产权存在的问题，对农业生产经营、农民利益、城市化等都带来了影响，主要表现为：
第一，集体土地非农建设流转不规范。蒋南平指出，农地集体所有权主体不明，使用（经营）权主体边界不清，形成农地管理的混乱，首要的表现就是，集体土地非农建设的利用粗放，流转不规范。498郭罕卓等也指出，城市的国有土地和农村的集体土地在制度层面和市场交易层面都处在不平等的地位上，以致造成“同地不同价”。国家对农村集体建设用地的用途和进入市场交易的严格限制则导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿，从而催生了大量风险很高的小产权房。
第二，不利于农业经营高效率和专业化。李燕燕等指出，工业化要求重新塑造高效率和专业化的农业经营组织，然而目前多级、多主体分割的土地产权结构，尤其是在农户家庭基本不具有土地处置权的现有产权结构中，根本无法实现在家庭主导下的土地使用权的快速、高效和大规模的流转。500蒋南平也指出，以家庭联产承包责任制为核心的农村生产经营体制的制度优势在不断弱化，逐步显露出一些不适应生产力发展的弊端。如单家独户所拥有的生产要素与扩大生产经营的要求不相适应；分散农户的家庭经营与市场需求难以衔接；家庭经营向市场经济的商品生产转化与社会化协作机制不相适应；生产和再生产的各个环节在利益分配机制上的矛盾，等等。
第三，造成耕地流失。随着城市化、工业化进程的加快，建设用地大幅度增加，农地非农化速度惊人。据统计，1986～2002年，全国每年约有16.84万公顷的农用地转变为非农用地。502李效顺等通过计量分析发现，中国1989～2006年期间耕地资源过度性损失达193.07万公顷。其中，33.44%是经济高速增长所必需付出的合理的建设占用，其余66.56%的耕地减少属于不必要或过度性损失。
第四，损害农民利益。在农用地征用过程中，农民从土地转让收益中获益较少，农民利益受到不同程度损害。康岚等调查发现，被征地农民普遍认为当前征地补偿水平低，经济欠发达地区与经济发达地区相比，持这种观点人数的比例更高。504穆向丽等的调查也证实，当前征地过程中，绝大部分农户认为征地补偿不合理，征地补偿款标准过低。政府将土地征用作为敛财的一种手段，只给予农民很低的征地补偿款，这完全无法为被征地农民提供基本的生活保障和养老保障，构成对农户土地权益的极大侵害。
第五，阻碍城市化进程。李燕燕等认为，在农户家庭土地使用权不能有效转让的条件下，必然会阻碍农户家庭完全脱离农业和农村，转化为非农从业者和市民的步伐。现有的农户家庭没有处置权的土地产权结构，已构成了对人口转移和城市化发展的障碍。
3.农村土地产权制度改革建议
考虑到当前农村土地产权制度带来的种种问题，相当一部分学者认为应该深入推进农村土地产权制度改革。如李燕燕等指出，农户对土地较为模糊的产权已经极大地阻碍了土地使用权在不同经济主体之间的顺利转移，从而也阻碍了现有农户土地产权的价值实现和由土地财富向资本财富的转换。加快工业化进程已经对现有土地产权制度的变革提出了紧迫的要求。507关于如何改革农村土地产权制度，大部分学者建议在现有农村土地产权制度基础上予以完善，但也有部分学者提出实行农村土地私有化。
第一，保持农村土地集体所有制前提下，明晰各层次产权归属。龙登高通过对明清以来农村土地产权的分析得出，土地产权的清晰及其交易形式的多样化，使土地流转趋于活跃，促进了生产要素的组合与资源配置，提高了农业经济效率。目前家庭土地承包经营权的流转可以通过地权的明确分割和交易形式的多样化，使得资本、劳动和土地的组合方式实现动态流动，促进资源的优化配置，提高农业的经济效率。508梁洪学等也提出，农村土地产权改革应当在保持农村集体土地所有制不变的前提下，借鉴市场经济国家的经验，通过长久稳定不变现有土地承包关系的途径，强化农民的主体性地位，明晰农民对土地的权利，赋予农民在决定土地占有、使用、流转、收益方面的权能，扩展农民土地权利，增强农民依法中止地方政府、村集体、公司、其他村民非法侵犯其合法权利的能力，激励和保护农民依靠土地富起来，依靠农业富起来的正当权益，完善中国特色的农村土地产权制度。
第二，稳定农民土地使用权预期，减少土地调整。马贤磊认为，减少自然村土地调整次数和提高土地使用权证书发放比例均能提高农地产权的安全性，从而激励农户对土壤的保护性投资。在推进农地产权制度改革时要考虑缩小《农村土地承包法》中“土地调整”的范围，继续推进农村基层的土地产权制度改革，让农民真正认识到农村土地使用权归自己所有，村内不再调整承包地，村集体也无权收回农民租出的土地等。
第三，农村土地私有化。有些学者认为，农地私有化是中国农地制度改革的最优选择。李燕燕等认为，要真正通过市场转让达到土地集中的目的，提高农业经济活动的效率，并使农户真正拥有土地处置权和收益权，就必须推进以农户私有化为基本方向的农地产权制度改革。
邵传林则对农村土地私有化观点提出了质疑，认为农地私有化不能达到解决农业融资问题、农地资源优化配置、促进农村劳动力流动及发挥保障功能的目的。相反，私有化还会产生危及粮食安全和社会稳定的一系列问题。