在农业生产技术上，与铁制农具和牛耕同时出现的还有田间管理技术。《礼记·月令》中说：“季夏之月......土润溽暑，大雨时行，烧薙行水，利以杀草，如以热汤，可以粪田畴，可以美土疆。”强调了制肥的方法和肥料的作用。《国语·周语上》中说：立春前后“阳气俱蒸，土膏其动，弗震弗渝，脉其满眚，谷乃不殖”，强调的是田间管理中翻土的时机和翻土的作用。《逸周书·大开》记载周公旦的话说：“若农之服田，务耕而不薅，维草其宅之；即秋而不获，维禽而飨之。人而获饥，云谁哀之。”强调了除草的重要性。可见当时人们对翻土整地、中耕除草以及中耕与作物培土的关系等都有了一定的认识，田间管理技术得到普遍的推广。田间管理技术的推广使农作物栽培的工作重心从播种和收获环节转移到了日常的中耕环节，日常的田间管理劳动对农作物的长势和收成起到了非常重要的作用，而单独的农户已经能够独立胜任田间管理劳动，对协同劳动的要求降低了，同时，肥料的广泛使用也使作物栽培对地力的依赖有所下降。这样，农户与田地的关系更紧密了，对换土易居的要求也就不再迫切。特别是在私地开垦盛行的情况下，农民不愿离开自己的私地，更不愿因计口授田定期调地而放弃对自己私地的耕作，因而，停止执行井田制下的计口授田定期调地制度就成了农民自发的愿望和要求。至此，井田制下土地分配制度改革的上下时机就都已成熟了。
最早改革井田制下土地分配制度的是齐桓公。齐桓公任用管仲为相，于公元前686年开始实行“相地而衰征”的政策。首先进行的是“叁其国而伍其鄙”的行政制度改革，将领主分封制下的领地界线打破，国郊以内，三分国都以为三军；鄙郊以外，五分其鄙以为五属。国都以内“制国以为二十一乡（二千家为一乡，二十一乡凡四万二千家），工商之乡六，士乡十五。公帅五乡焉，国子帅五乡焉，高子帅五乡焉”。“釐国内之民在十五乡者，专使之为士卒，亦必有田以授之，第不使出租税、供地役。庶调发虽烦民亦不怨。若工商之六乡，为农之五属，则皆不以为兵。”“（远郊农村）三十家为邑，邑有司。十邑为卒，率有卒帅。十卒为乡，乡有乡帅。三乡为县，县有县帅。十县为属，属有大夫。五属故立五大夫，各使治一属焉。立五正，各使听一属焉。是故正（五正）之政听属，牧（五属大夫）政听县，下政（县帅）听乡。”行政制度的改革必然对井田制的土地分配制度产生冲击。分封制下各级领主对领地的占有权和统治权就被上收到国家手中，各级领主变成了各级官吏，这是分封制向郡县制转变的开始，维系井田制的政治基础———分封制已经被破除了。同时，在农村实行的“五家为轨，轨为之长。十轨为里，里有司。四里为连，连为之长。十连为乡，乡有良人焉”的编制，改变了井田制下以农村公社为单位的乡村结构，农村公社分配土地的职能难以为继，土地只好划给农民永久使用了。兵农分开则使井田制下的授地原则发生了变化。过去授地和助力公田是以其公社成员资格为依据，而兵农分开后，专事兵役者不仅有权分得土地，而且还免除了力役和赋税。井田制下的土地分配原则被打破了。在“叁其国而伍其鄙”的行政制度改革基础上，井田制下的土地分配制度也做了相应改革，即“相地而衰征”。其办法是：废除共耕公田的“助”法，将田地平均分配给农民，然后按土地肥瘠等级收取实物地租。这样，不仅井田制土地分配中的公田与私田之分被打破，农民也不再换土易居了。按《国语·齐语》的说法：“相地而衰征，则民不移。政不旅旧，则民不偷。山泽各致其时，则民不苟。陆阜陵墐井田畴均，则民不憾。无夺民时，则百姓富。牺牲不略，则牛羊遂。”
由于齐国率先改革土地分配制度，达到了富国强兵的目的，成就了齐桓公春秋霸主的伟业，因而引起了各国的争先效仿。公元前远源缘年，晋国“作爰田”。爰，易也；爰田，就是易田之法。《汉书·食货志》解释为“自爰其处”。也就是说，过去三年换土易居的制度不再执行，土地固定给农户，由农户自行决定轮换耕作。
公元前缘怨源年，鲁国国君鲁宣公宣布实行“初税亩”，即不论公田和私田，一律按照土地的面积征税，税率为亩产的十分之一，这标志着正式承认了私田的合法性。此后，楚国于公元前缘源愿年“书土田”，“量人修赋”。郑国于公元前缘猿愿年实行了“作丘赋”的制度。秦国于公元前源园愿年实行了“初租禾”制度；后秦孝公用商鞅实行变法，于公元前猿缘园年制爰田，开阡陌。秦始皇统一天下后，于三十一年（公元前216）颁布命令，“使黔首自实田”，承认了土地私有制的合法性，并以法律形式对其进行保护。至此，春秋战国以来持续进行的对井田制土地分配制度的变法改革彻底完成，封建土地所有制得到了确立。
井田制下土地分配制度的改革，实质上是土地从公有制向私有制的转变。土地不分公私并且永久固定给农民使用，使农民获得了对土地某些经过变通的处置权，土地可以用于抵押、置换和偿债等，农民因此而失地的情况就不可避免，土地兼并也就开始了。即使不考虑贵族官僚阶级凭借权势对农民土地侵夺的情况，单是在农民之间，由于生产能力的差异和天灾人祸的影响，获得和经营土地的数量也必将出现越来越大的差异，农村公社时期人人获得均等土地的情形也就一去不返了。土地买卖一旦在法律上获得肯定，则封建地主土地所有制也就完全建立起来了。
四、封建租赋的形成
春秋战国时期，各诸侯国纷纷对井田制下的土地分配制度进行改革，其目的不会仅是为了调动农户的生产积极性，提高土地的生产效率，更重要的目的是为了保证和提高统治者自己的土地收益，因而与土地分配制度相伴随的必然是税赋制度的改革。而税赋制度的改革使封建地租制度得以确立，从而完成了封建分封的井田制向封建地主土地所有制的完全转变。
在井田制下，田地是税赋分割的依据，贵族及官僚的俸禄均来自田地，尤其以公田的收入为主，当然还会以对私田征收的部分实物税为补充。孟子说“分田制禄”，又说“下士与庶人在官者同禄，禄足以代其耕也”，可见，贵族与官僚是不参与私田的耕作的，他们的薪俸需要依靠田地的税赋。至于征收赋税的办法，则无非是劳役租和实物租两种，即农民首先在公田上提供力役，收获物归各级领主及官僚；然后将私田的收获按定额上缴。孟子说：“夏后氏五十而贡，殷人七十而助，周人百亩而彻，其实皆什一也。”这句话说出了井田制下的税赋比例大致在十分之一，同时井田制下赋税办法有贡、助、彻三种。贡就是按亩征收的定额实物税，助是助耕公田的劳役税，彻则是计亩均收的比例实物税。孟子的说法也造成了后世人对井田制下税赋方法理解上的混乱，一些人认为井田制下的税赋有贡、助、彻三种，夏行贡法、商行助法、周行彻法，一些人则认为贡、助、彻三法应该是同时存在，同时收取的，还有一些人认为彻根本就不存在。陈守实先生认为：“按照租税发展的历史，除劳役租、实物租以外，很少有介乎这两者中间的租税形式。至于根据《周礼·司稼》：‘巡野观稼，以年之上下出敛法’，以为这就是‘彻’，这分明是由于孟子对贡法的批评而假设起来的调剂法，其基本性质仍是根据年岁好坏来定税法，可说同贡法是同一类型，所以彻法不存在的说法，是有其理由的。”我们认同陈守实先生的看法，因为，贡和彻在性质上是一样的，都是实物租，不同之处在于贡是按定额征收，而彻则是按比例征收。彻的方法实际就是春秋时期齐的“相地而衰征”和鲁国的“初税亩”。如果彻法早已存在，且于各诸侯国中普遍实行，则齐、鲁不必兴师动众地大搞税制改革，只需将彻法取代贡和助即可，而彻法在制度方面的先进性也必然不如齐初兴其法之时那样明显，从而在国力上与其他各诸侯国拉开明显的差距。
公元前685年，齐国实行“相地而衰征”的政策，其税赋制度改革的内容是：“视土地之美恶及所生出，以差征赋之轻重也。”也就是不再区分公田私田，而是按农户耕种土地的肥瘠和产出征收一定比例的实物税。征收的税率按《管子·大匡篇》的说法为：“桓公践位十九年，弛关市之征，五十而取一，赋禄以粟，按田而税，二岁而税一，上年什取三，中年什取二，下年什取一......”很显然，这是一种按比例征收的税率，实际上就是彻。相地而衰征的税赋制度，由于实行比例税收制，与农民生产劳动的努力程度直接相关，所以极大地激发了农民的生产积极性。《管子·乘马篇》说：“道曰，均地分力，使民知时也，民乃知时日之蚤晏，日月之不足，饥寒之至于身也；是故夜寝蚤起，父子兄弟，不忘其功。为而不倦，民不惮劳苦。故不均之为恶也：地利不可竭，民力不可殚。不告之以时，而民不知，不道之以事，而民不为。与之分货，则民知得正矣；审其分，则民尽力矣。是故不使而父子兄弟不忘其功。”就道出了取消公田、均分田地的好处。所以，齐国实行“相地而衰征”的政策后，土地垦殖数量迅速增加，农业生产非常兴旺，齐国国力迅速增强，成就了齐桓公的春秋霸业。其后，各国纷纷效仿，在田赋制度上均实行了取消劳役租而改征比例实物租的改革。在鲁国，鲁宣公十五年（公元前594年），实行“初税亩”，鲁成公元年（公元前590年），实行“作丘甲”，到鲁哀公十二年（公元前483年）又实行了“用田赋”的改革。“初税亩”，《公羊传》释为“履亩而税”，《谷梁传》释为“去公田而履亩”。因此，鲁国实行的初税亩，其实质与齐国的“相地而衰征”是一致的。同样，楚国于公元前548年实行的“量人修赋”，郑国于公元前538年实行的“作丘赋”的制度，秦国于公元前408年实行的“初租禾”制度等税赋制度改革，与齐“相地而衰征”在内容上也大同小异。自此，取消劳役租而以比例实物租代替的田赋制度就在春秋战国时期普遍推广开来，封建的田赋制度逐渐成为国家赋税制度的主流形式，封建地主土地所有制也就孕育成长起来了。
井田制下税赋制度改革的内容，实际上就是在取消公田，将私田分给农民固定耕作的土地分配制度改革的基础上，对土地的税赋征收实行普遍的按田地产量的比例征收办法。这种税赋方法比较彻底地消除了公有制下难以避免的“搭便车”的行为，不再出现“公田不治”的情形，使统治者和农民都能在增加的田地收益中获益，从而有利于调动生产者的积极性，进一步提高田地产出。同时，由于私田被分给农民固定永久使用，一方面，有利于农民对田地长期投入的增加，使田地尽地力，努力增加田地产量；另一方面，田地使用权永久固定给农民后，土地兼并的情况就会出现，失地农民被迫租种别人的土地，同样按彻的方式向土地主人缴纳土地使用费（租）时，封建地租就形成了。而封建地租的出现，则是封建土地所有制在实现形式上的具体体现，至此，封建地主土地所有制也就完整地呈现出来了。
五、井田制被彻底破坏
经过春秋中后期各国的变法改革，计口授田定期调地的制度被废止，也不再有公田与私田的划分，私田的合法性得到了普遍的承认，新的土地占有关系下封建租赋制度开始形成，井田制已经名存实亡。但井田制还没有被彻底破坏，对形成封建地主土地关系具有重要作用的土地买卖在公开场合仍然是禁止的。对土地买卖的禁止是土地国有制度的必然反映，三代时期“田里不鬻”的规定是为了保障王朝君主对土地的所有权，春秋战国时期仍然对土地买卖实行禁止制度，则是为了保障诸侯国国君对土地的所有权。在春秋中后期和战国时期，土地实行授田制，所授土地为国有土地，授田对象为个体农民和有功于国家的人，土地一经授出，则国家不再收回，而且可以世袭。这意味着土地的永久使用权已经固定，土地实质上已经私有化了。授田制的一个明显弊端是，制度的实行必须要以国家土地储备的充足和人口的增长较为和缓为条件，一旦国家无地可授，则国家对有功人员的奖励就无法进行，授田制下的激励机制就不再发生作用。此时，任何个人土地财富的增长在全社会范围来看就是一种零和博弈，即一方所得正是另一方所失，在土地已经永久固定给私人的情况下，获取他人土地必然需要给予相应补偿，这样，土地的买卖关系就发生了。
土地私有化是土地商品化的必要前提，而土地商品化的结果必然是土地兼并和失地现象同时发生。失地农民不得不向集中土地的人租种土地，成为佃农；集中土地的人则成为专食地利的地主。封建的土地所有制关系开始形成，并且不可逆转。承认土地买卖的合法化的好处在于，当土地私有化并且成为最重要的财富时，为各阶层积累财富和提高社会地位提供了制度上的激励机制。贵族官僚等上层社会获取土地的手段除了公权之外，还多了经济上的手段，使其占有土地的范围可以超出其公权行使的界限，因而其开垦新地、兼并土地和督促生产的积极性会极大提高；一部分在土地利用方面有较高效率的农户也具备了扩大土地面积的可能性，并由此可能脱离出直接参与生产的自耕农阶层，而成为新兴的地主阶层成员，因而他们在提高土地利用效率上会更加积极。这样，土地买卖关系的确立，对于整个社会土地生产效率的提高有着重要的促进作用，有利于各国变法之富国强兵目的的实现。当然，这种社会生产的进步是以多数自耕农失地并沦为佃农为代价的，这是封建地主土地所有制下的必然结果，表现出封建地主土地所有制的残酷性，也是造成封建社会时期不断反复出现限地与均地的改革要求的主要原因。但将土地买卖公开化和合法化已经是历史发展的潮流。秦“商鞅变法”应时而生，并由此宣告了井田制的彻底破坏和封建地主土地所有制的正式确立。
秦孝公时，任用商鞅进行全面改革，其中在土地政策方面的主要措施，就是“制辕田，开阡陌”。其改革内容与前述的齐“相地而衰征”和鲁的“初税亩”等大致相同。但商鞅的变法更彻底，国家不仅承认了私田的合法性，还允许自由买卖。《汉书·食货志》说“秦孝公用商君坏井田，开阡陌”，又说秦“用商鞅之法，改帝王之制，除井田，民得卖买”。这就彻底破坏了春秋战国时期的土地国有制度。土地可以自由买卖，使土地兼并加剧、贫富分化加剧，加速形成了地主阶级和佃农阶级。所以，《汉书·食货志》对开阡陌，民得卖买之后的结果的描述是：“庶人之富者累钜万，而贫者食糟糠。”又说：“富者田连阡陌，贫者亡（无）立锥之地。邑有人君之尊，里有公侯之富。或耕豪民之田，见税什伍。”至此，封建地主的土地制度在中国大地就正式形成了。