东周时“周王衰微，诸侯恃强并弱，齐、楚、秦、晋始大，政由方伯”。周王室日益衰微，诸侯国势力日益强大，西周时期维系周王室权威的宗法制度和分封制度对诸侯国不再具有约束力，诸侯国不再定期向周王朝觐纳贡，也不再遵从周王命令，各诸侯国俨然成了独立政权。号称“天下共主”的周王室丧失了对全国土地的所有权，其领土只有雒邑周围一二百里（今河南西部一隅之地），相当于一个小封国。周天子再也不能够轻易收回土地，诸侯贵族与其争夺公田的斗争也变得激烈起来。《左传》载：隐公十一年（公元前712年）“王取邬、刘、、刊之田于郑，而与郑人苏忿生之田”，说的是桓王八年，桓王取田于郑之后，并未能无条件将其收回，而是以王畿内苏忿生的土地与之交换，可见周王对诸侯土地的所有权已经丧失。周灵王九年，郑子驷执政，开始清理王室被侵占的土地，“为田洫，司氏、侯氏、子师氏皆丧田焉”，结果司氏等几家贵族“聚群不逞之人，因公子之徒以作乱”，杀掉了子泗。这样，周王对贵族土地的所有权也丧失了。与周天子对全国土地最高所有权的丧失相伴生的则是诸侯间争夺土地的战争不断加剧。如《左传》僖公二十八年（公元前632年），晋文公五年，晋军破曹，执曹共公，“分曹、卫之田以畀（给）宋人”。《左传》文公八年（公元前619年）春，“晋侯使解扬归匡、戚之田于卫”。《左传》宣公元年（公元前608年）“六月，齐人取济西之田，为立公故，以赂齐也”。《左传》成公四年（公元前587年）冬十一月，“郑伯伐许，取锄任、泠敦之田”。《左传》成公十一年（公元前580年），“晋郤至与周争鄇田，王命刘康公、单襄公诉诸晋”。孟子批评这种现象道：“争地以战，杀人盈野，争城以战，杀人盈城，此所谓率土地而食人肉，罪不容于死。”至此，周朝赖以立国的土地国有制度已经名存实亡了。
周朝国有土地制的破坏，使土地所有权下移到诸侯和贵族手中，周王封赐的“公田”现在成为了诸侯的私田，诸侯可以任意处置其辖内土地，土地被诸侯贵族看作可以用以交换的财富。以前“田里不鬻”的规定也被废止，土地甚至可以通过购买获得。《左传》襄公四年（公元前571年）说：“戎狄荐居，贵货易土，土可贸焉。”《国语·晋语》也说：“戎狄荐处，贵货而易土，予其赏而获其土。”可见，春秋时期，土地买卖情况已经出现。土地买卖是土地商品化的表现，而土地商品化是以土地所有权私有化为前提，即使土地买卖的情况还只限于国家之间，但土地商品属性在这里已经得到强化，并最终会扩展至个人的交换领域，正如恩格斯所指出的：“当自由地一旦变为可以自由出让的土地财产，变成商品的土地财产，从那一瞬间起，大土地所有制的产生，便仅仅是一个时间问题了。”土地私有化的大门因土地国有制的破坏而由此开启了。
二、私田大量开垦
东周以前，国家的土地制度是井田制，是周王所有、领主占有和农夫使用的土地制度。土地分配使用是在农村公社层面进行，公田和农民的份地受土壤肥力差别和农村公社人口增减情况影响，需要定期调整，因而公田和份地是不固定的。在人口持续增加的情况下，对土地的公平分配会变成非常困难的技术性问题，因为土地本身不会按“肥饶不得独乐，硗埆不得独苦”的分配要求而天然形成，即使不考虑村社首领中饱私肥的情况，土地分配的结果仍然会出现大的差别，特别是新增人口在获得份地方面会比较困难。即使在这种情况下，土地的分配仍然需要在公社层面来进行。这是因为，在当时的生产技术条件下，开荒垦殖新的土地必须依靠集体的力量来完成。考古资料显示，夏代的生产工具主要有斧、镰、刀、铲等，主要以石、骨或蚌壳为材料。商代时，除石制、骨制、蚌制和木制的农具外，还出现了青铜制品如铜铲、铜刀、铜凿、铜锥、铜锛、铜锸等，但铜器农具仍然较少，还未普遍使用。西周时农业生产工具种类增加，出现了挖土和翻土工具钱（铲）、除草的工具！、收割工具"等，同时金属农具数量有所增加。尽管西周时青铜冶炼技术已经达到很高的水平，但由于铜矿稀少，铜仍然是稀有产品，主要用于制造武器和供王公贵族祭祀、享用的器物，因而用于生产并不普遍。在这种情况下，个人仅仅依靠简陋和容易损耗的石制、骨制、蚌制和木制工具来完成开荒垦殖必然是非常困难的事，要满足新增人口的土地需求还必须以农村公社为单位，依靠集体的力量来完成。因此，在公社以外开垦田地并据为己有的情况在夏、商和西周时期还是不可能的事。
西周末年，铁的发现和铁制生产工具的开始采用与逐步推广，使土地垦殖情况发生了重大改变，恩格斯说：“铁使人有可能在广大面积上进行耕作，把广阔的森林地域开垦为耕地。”过去必须以农村公社为单位的土地开垦，已经可以被单个的农户所取代，在公社以外垦殖新土的可能性大大增加了。与此同时，牛耕也得到逐步推广，据侯绍庄考证：“至迟到春秋时期，牛耕已经出现，战国时更得到推广。”铁制农具和牛耕的使用，是农业生产力的一次重大飞跃，它不仅使单独的农户开垦大面积土地成为可能，也使单独的农户具备了耕种大面积土地的能力。在这种情况下，大量开垦私田的情形就必然会出现了。
到春秋时期，随着铁制农具的普遍使用和牛耕技术的推广，私田开垦逐渐盛行。一方面，官僚贵族极力役使其统治下的奴隶和农村公社成员开垦井田以外的荒地作为个人私田；另一方面，公社成员也开始独自在井田之外开垦荒地并作为自己的私田。这样，私田数量就大大增加了。由于这些私田的开垦在公田之外，不必向周王室或领主缴纳贡赋，周王室和诸侯也不能任意侵占剥夺，因此这些私田在所有权方面便具有了私有的性质，土地的所有者对这些土地有着完全的处置权利，这些土地可以用于交换、赔偿、买卖甚至也可以租给他人使用，土地私有制的雏形也就在私田开垦中出现了。
私田大量出现对井田制本身的破坏性影响也具有决定性。第一，由于新垦土地大多在山林陂陀之处，同时也纯属私有，故不必遵从井田的方田之法，井田的形制在私田中不复存在。第二，农民据有私田之后，其生产和居住都以其私田为核心，井田制中“三年换土易居”的制度也就无法实行。受此影响，井田制中定期分地的制度也就逐渐被固定份地给农户耕作的制度取代，其后，齐国实行的“相地而衰征”政策以及晋国“作爰田”，正是为了顺应这种在土地分配中固定份地的要求和趋势。而一旦份地固定不变，长此以往，份地就会逐渐变为真正意义上的私地了。这是井田制由公有制向私有制转变的开始。第三，农民据有私地后，其全部的生产积极性都集中于私地，造成了“无田甫田，维莠骄骄”的公田不治情况，甚至对具有贡赋义务的份地的耕作也出现
了懈怠。这种情况对统治者的税收产生了极大的不利影响，迫使统治者对井田制下的税赋制度进行改革，当井田制下的贡赋制转变为田赋制，则意味着井田制的正式瓦解和封建土地私有制的确立。
公元前缘怨源年，鲁国国君鲁宣公宣布实行“初税亩”，即不论公田和私田，一律按照土地的面积征税，税率为亩产的十分之一，这标志着正式承认了私田的合法性。历史资料关于鲁国土地制度改革的记载非常简略，《春秋》中只有“初税亩”、“作丘甲”和“用田赋”九个字，《左传》中只有“初税亩，非礼也。谷出不过藉，以丰财也”，“为齐难故，作丘甲”和“十二年春，王正月，用田赋”三句话的记载。但可以推断：在这里，所谓私田，不是指与公田对应的农民的份地，而是在井田制之外的私垦田地。鲁最初实行初税亩的目的不过是鲁国国君为扩大税基，增加财政收入。而原有井田制下的税赋制度是公田收入全部归领主，对份地还要征十分之一的贡赋。如果不分公田、份地皆收什一税，则明显国君的收入减少了，这与实行初税亩的目的是相悖的。《论语》颜渊篇第十二中有这样一段话：“哀公问于有若曰：‘年饥，用不足，如之何？’有若对曰：‘盍彻乎？’曰：‘二，吾犹不足，如之何其彻也？’对曰：‘百姓足，君孰与不足？百姓不足，君孰与足？’”这段话如果按传统的看法，哀公真是通过所谓“制公田”又“税夫”，从方田上收取了十分之二的税收还感到国用不足的话，有若怎么会反而劝他只实行十分取一来解决困难呢？所以这段话不如像郭沫若那样解释，即“彻”是叫哀公进一步“彻去公私之分，不管你公私田，而一律的十分取一。这样从多量的田积中虽然取得少些，实在比你从少量的田积中取得多些的，还有更多的收获”。所以，鲁实行初税亩的意义，就在于它第一次正式承认了私垦地的合法性。
三、土地分配制度改革
田分公私和计口授田定期调地是井田制下土地分配的两个重要内容，是残存的农村公社土地公有制影响在井田制的土地分配中的反映。从夏开始到西周，田分公私和计口授田定期调地的制度在井田制下保留延续的时间长达员缘园园多年，其制度生命力的顽强不能仅从公有制观念深入人心这一点来解释。这种制度的合理性和生命力最终是与当时的生产力状况相适应的。
在铁制农具和牛耕出现之前，人们的农业生产工具主要使用石器、骨器、木器和蚌壳等，金属工具稀有。使用这些工具，人们能够开垦的土地数量有限，人们能够完成耕作的土地数量也有限。对田地的耕作在相当程度上还需要一定范围的协同劳动，故集体耕作是必要的生产方式，反映在田地分配上就是有所谓“公田”和“私田”的划分，人们在公田上集体劳动，产出归公。私田是采取家庭经营的方式，但并不意味着私田的生产以一家之力就能完全胜任，亲属之间以及邻居之间的互助仍然是必要的。之所以对私田采取家庭经营方式，一方面是随着生产工具的改进和技术的进步，家庭单位在一些生产环节初步具备了独立生产能力，比如除草、施肥等劳作在家庭范围内就能完成。但家庭的生产能力还不能完全胜任所有的田间工作，比如翻地仍需要多人协同才能完成。在甲骨文中有“拹”字，其象形含义是多人持单齿耒共同协力翻地的意思，可见当时田间的协同劳动是十分普遍的现象。而井田制以井为单位，采取“八家共井”形式，则在相当程度上是为了便于农户之间互助合作，正如孟子所说“死徙无出乡，乡田同井，出入相友，守望相助，疾病相扶持，则百姓亲睦”。另一方面，井田制的私田采取家庭经营形式，是为了适应纵横交错的排水系统形成的田地分割格局。将分割成的小块田地作为私田交由家庭经营，并不意味着私田的生产就必须只能由一家来负责和完成，在公有制下，家庭经营也没有必要对互助协作完全排斥。在当时计量手段不完善的情况下，私田分配以家庭为单位，则具有简化收益核算和分配的好处。因此，井田制下的土地分配中长期保留公田和私田的划分是出于两个理由：一是为了协作劳动的方便，二是为了收益核算的方便。
在井田制下的土地分配中实行计口授田定期调地的制度，也是由当时的生产力水平决定的。由于当时田间管理粗放，田地的产出主要由土壤的肥力、灌溉等自然条件决定，田地的利用必须实行休耕制，即不管是上地、中地还是下地，都需要每年安排一定数量的田地休耕，以恢复地力。这样，每隔一定年份，有可能是三年或更长，就需要以井为单位，让农户举家搬迁到新的地方生活劳作，即所谓“三年换土易居”。既然土地对农户来说本来是不固定的，而村社人口的增长也不是固定的，那么，在换土易居时进行计口授田和田地调整就顺理成章了。但计口授田定期调地是一项十分繁琐的工作，要让土地分配能够公平满足所有公社成员是十分困难的，因为要使新增土地数量与新增人口的数量对应是困难的，尤其困难的是还要使新增土地的质量适应既定的公平分配原则。在土地储备充足的情况下，计口授田定期调地还能够进行，一旦土地储备不足，特别是在分封制下贵族官僚总是以公地的名义侵占优质土地和公社新增土地的情况下，计口授田定期调地就必然难以为继了。由此可见，井田制下计口授田定期调地的必要性，在很大程度上取决于“换土易居”的可行性。
到春秋中晚期，已经延续了员缘园园多年的井田制开始显现出比较严重的弊端，《吕氏春秋·分篇》说：“今以众地者，公作则迟，有所匿其力也”，就是说，人们“不肯尽力于公田”，公田的生产荒废了。随着铁农具和牛耕的广泛使用，农村家庭逐渐具备了对土地的独立经营能力，对协同劳动的需求极大地降低了，因而脱离公社，独自开垦私地并独立经营的情形开始盛行起来。农户将全部精力投入到私地的生产，对助耕公田则完全丧失积极性，不肯尽力于公田，造成“无田甫田，维莠骄骄”的公田荒芜景象。《国语·周语》描写陈国的公田情形是“田在草间，功成而不收”。《汉书·食货志》概括整个春秋时代的情况是“上下相诈，公田不治”。可见当时公田荒芜的情形已相当严重。公田的荒芜直接影响了统治阶层的收入，井田制下土地分配中田分公私及助耕公田的制度已到了非改不可的地步。