房地产的转换是指房地产用途的变更。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据是指：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面协议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值。
房地产转换形式主要包括：
1.投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转为自用房地产。投资性房地产开始自用，是指企业将原来用于赚取租金或资产增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。
在这种情况下，转换日为房地产达到自用状态、企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2.作为存货的房地产，改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。
在这种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
3.自用建筑物停止自用，改为出租。即企业将原来用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产相应地转换为投资性房地产。
在这种情况下，转换日为租赁期开始日。
4.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资产增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或经营管理的土地使用权改用于赚取租金或资产增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产。
在这种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资产增值的日期。
5.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
在这种情况下，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构做出书面决议明确将其重新开发用于对外销售的日期。
（二）成本模式计量下的转换
1.投资性房地产转换为自用房地产
企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”“累计折旧”“固定资产减值准备”等科目，按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销科目”，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。
【例7-8】2013年9月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价为5000万元，已提累计折旧1235万元。假设甲企业采用成本计量模式。
甲企业的账务处理如下：
借：固定资产50000000
投资性房地产累计折旧12350000
贷：投资性房地产50000000
累计折旧12350000
2.投资性房地产转换为存货
企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。
3.自用房地产转换为投资性房地产
企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按照该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧（摊销）”“投资性房地产减值准备”科目，按其账面原价，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
【例7-9】甲公司拥有一栋供本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租，形成了书面决议。2013年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2013年5月1日，租期5年。2013年5月1日，这栋办公楼的账面原价为500000000元，已计提折旧5000000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
甲公司的账务处理如下：
借：投资性房地产——办公楼500000000
累计折旧5000000
贷：固定资产——办公楼500000000
投资性房地产累计折旧5000000
4.作为存货的房地产转换为投资性房地产
企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
【例7-10】甲公司是从事房地产开发的企业，2013年5月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2013年6月15日。2013年6月15日，该写字楼的账面余额为45000万元，未计提存货跌价准备。假设甲企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——写字楼450000000
贷：开发产品450000000
（三）公允价值计量模式下的转换
1.投资性房地产转换为自用房地产
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
【例7-11】2013年11月20日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企业的行政管理。2013年11月20日，该写字楼的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。
甲企业的账务处理如下：
借：固定资产——写字楼48000000
贷：投资性房地产——成本（写字楼）45000000——公允价值变动2500000
公允价值变动损益500000
2.投资性房地产转换为存货
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“开发产品”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目。按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
【例7-12】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。2013年11月20日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面协议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即有投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5600万元，其中，成本为5000万元，公允价值增值为600万元。
甲企业的账务处理如下：
借：开发产品58000000
贷：投资性房地产——成本50000000
——公益价值变动6000000
公允价值变动损益2000000
3.自用房地产转换为投资性房地产
企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”“固定资产减值准备”科目，按其账面价值余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。
【例7-13】2013年7月，甲企业计划搬迁至新办公楼，由于原办公楼处于商业地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。2013年11月末，甲企业完成了搬迁，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2013年11月30日，租赁期限为5年。2013年11月末，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35000万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——成本350000000
公允价值变动损益7500000
累计折旧142500000
贷：固定资产500000000
4.作为存货的房地产转换为投资性房地产
企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面价值，贷记“开发产品”等科目；同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。
【例7-14】2013年4月20日，甲房地产开发企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为2013年5月7日。2013年5月7日，该写字楼的账面余额为40000万元，公允价值为43000万元。2013年年末，该项投资性房地产的公允价值为44000万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。
甲企业的账务处理如下：
租赁期开始日：
借：投资性房地产——成本（写字楼）430000000贷：开发产品400000000
资本公积——其他资本公积30000000
2013年资产负债表日：
借：投资性房地产——公允价值变动（写字楼）10000000贷：公允价值变动损益10000000
二、投资性房地产的处置