向银行贷款，哪些财产可作抵押？
刘律师：
我公司搞房地产开发，目前最大的困难是缺乏资金周转，需要向银行贷款。请问：向银行贷款，哪些财产可作抵押？
常××
律师答疑
根据担保法规定，当事人可以拿下列财产作抵押，但应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可办理的抵押物及登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
你公司如有上述财产，均可作抵押，向银行申请贷款。
定金与预付款有什么区别？
刘律师：
在签订合同时，往往要求对方付定金或预付款，请问：定金与预付款有什么区别？
裴××
律师答疑
定金是合同当事人一方于合同未履行前，为了证明合同的成立和保证合同的履行，在应支付的数额以内，预先支付一定金额的款项作为债权的担保。债务人履行合同后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求对方返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务时，应双倍返还定金。定金应以书面形式约定。定金合同应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。
定金和预付款都具有先行给付的作用，但两者的性质不同，它们的区别在于：（1）定金的主要作用是担保，而预付款是履行给付义务的一部分；（2）交付定金的协议是附属于主合同的从合同，而交付预付款协议是主合同的一部分；（3）定金具有惩罚性，定金的双方当事人不履行合同时，适用定金罚则；而预付款无惩罚性，不发生丧失和双倍返还的情况；（4）定金适用于各类合同，而我国法律、法规对预付款的适用范围有严格的限制。
保证和保证人在履行合同中应承担什么义务？
刘律师：
签订合同时，对方要求提供保证和保证人，请问：保证和保证人在履行合同中应承担什么义务？
沈××
律师答疑
保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为。一般来说，对债务人履行合同提供担保的人，称为保证人，保证人是主合同以外的第三人；被担保履行合同义务的当事人为被保证人，被保证人是主合同的债务人；在债务人不履行合同时有权向保证人请求履行义务或要求其承担责任的人为保证人的相对人，是主合同的债权人。保证关系的当事人由保证人和债权人组成。
根据担保法规定，保证人必须是具备独立清偿债务能力或代为清偿债务能力的法人、其他经济组织或个人。以下单位不能成为保证人：（1）国家机关。但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。（2）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体。（3）企业法人的分支机构、职能部门。但企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。
为债务人提供保证是有风险的，提供保证要慎之又慎。
录音、录像等视听资料可否作为证据？
刘律师：
为了取得更多的证据，当事人与对方通话时往往以录音、录像的方式，将对方讲的话与现场录下来。请问：录音、录像等视听资料可否作为证据？
贾××
律师答疑
《民法通则》第55条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意志表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》规定，当事人以录音、录像等视听资料形式实施的民事行为，如有两个以上无利害关系人作为证人或者有其他证据证明该民事行为符合《民法通则》第55条的规定，可以认定有效。
如你的录音与录像符合上述规定，则可以作为证据。
我可以暂扣她的狼狗吗？
刘律师：
胡女士出国探亲旅游一年。她有一条狼狗，委托我看管、喂养，并签订了合同。合同规定，由我看管、喂养一年，若生病要及时送动物医院治疗，保证不得走失，如丢失要赔偿损失；给我看管、喂养费6万元，先付2万元，合同期满后付清。一年过后，她要把狼狗牵回去，尚欠4万元不付，说是费用高了，我不同意。她如不付，我可以暂扣她的狼狗吗？
劳××
律师答疑
你说的暂扣，法律用语叫留置。《担保法》第82条规定，本法所称留置，是指依照本法第84条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第84条第一、二款规定，因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。你看管、喂养胡女士狼狗一年，付出了劳动，花了费用，她不付4万元，你对她的狼狗有留置权。如胡女士付清了费用或另行提供担保并为你接受，那你对这条狼狗的留置权灭失，就要把狼狗还给她。
约定的违约金过分高于造成的损失怎么办？
刘律师：
我房地产开发公司与沙××签订了售给沙××面积100平方米，总价值80万元人民币的期房合同，约定在一年内交房，如逾期交房，每逾期一天，按总价万分之五支付违约金。因种种原因，延期了一年才交房。沙××向仲裁委申请仲裁，要求我公司支付违约金14.4万元。我公司逾期交房有100家，如都申请仲裁，那公司要承担1400多万的损失，我公司承担不起。请问：我公司可否请求适当减少？
司××
律师答疑
合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
你公司延期一年交房，确实已违约，沙××要求支付违约金的请求是符合规定的。你公司认为约定的违约金过分高于给他造成的损失，要求适当减少，也是有理由的，你公司可向仲裁委请求适当减少。究竟可减少多少，一般来说，可参照同类地段、同类房子每月出租的市场价决定你公司支付违约金的数额。
代理人在代理期过后与他人签订的合同，被代理人是否要承担责任？
刘律师：
有家台景装潢公司授权徐××代理该公司在一年内与我签订台景布置合同。在这一年内徐××先后与我签订了几份台景布置合同，费用共计30万元，我履行了台景布置义务，台景装潢公司付了10万元费用，尚欠20万元。一年后，徐××又以台景装潢公司的名义与我签订了10万元的合同，我又履行了义务，但费用未付。我向台景装潢公司发催欠函，要求其支付30万元费用。该公司回复称：本公司欠20万元属实，另10万元不予认可。请问：另10万元不予认可对吗？
谈××
律师答疑
《民法通则》规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的代理行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，应当承担民事责任。
台景装潢公司授权徐××在一年内与你签订台景布置合同，因此该公司认可欠你20万元的费用，而对另10万元费用不予认可是对的。因为徐××已超过公司委托他代签合同的期限，代理权限已终止，公司也没有追认代理权。你可以向徐××追索这10万元费用。
对方不履行赠与扶养合同怎么办？
刘律师：
我丈夫早年去世，也无子女，为了安度晚年，我与远房侄子签订了赠与扶养合同。合同约定，由我侄子每月给我2000元人民币养老，直至为我送终，我愿意把属于我所有的80平方米商住房赠送给我侄子。我侄子开始几个月每月给我2000元，后来就一分钱都没有给。请问：这份合同是否还有效？
冷××
律师答疑
《合同法》规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效；附解除条件的合同，自条件成就时失效。《民法通则》规定，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。
你与你远房侄子签订的赠与扶养合同是附条件的，即你在有生之年，你侄子每月给你2000元养老，直至为你送终，你才将你的80平方米商住房赠给你侄子。可是你侄子开始几个月每月给你2000元生活费，后来就不给了，没有尽到对你的扶养义务。可见，这份赠与扶养协议还未生效。你可以明确问你侄子，愿不愿意履行每月给你2000元的养老费，如再不给，你可以宣布解除这份合同，不同意将这套房子赠与给他。
升降机坠落致民工死亡，建设单位应不应该赔偿？
刘律师：
××建筑工程公司将在建工程发包给没有资质的包工头承建，包工头又雇用我表叔做泥瓦工。2012年11月6日，运物资的升降机钢丝绳断裂，升降机坠落，我表叔当场摔死。我们要求建设单位与包工头赔偿损失。建设单位说他们与包工头的承包合同有约定，在施工过程中如发生伤亡事故，与建设单位无关，故要我们向包工头索赔。包工头说他是帮建设单位施工，应由建设单位负责赔偿。请问：建设单位应不应该赔偿？
簿××
律师答疑
《合同法》规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。