在房地产的繁荣时期，人们一致认为抵押贷款“保守”“稳当”“万无一失”。接着，“狂热”一词被更多地采用，再后来，繁荣演变成为泡沫，“失控”贴切地描述出房地产的状态。
——马克·赞迪（Mark Zandi）
没有几个房地产市场经历过21世纪初的大起大落，仿佛一夜间一飞冲天，接着又一夜间跌落地狱。自2000～2005年，美国独栋住宅的平均售价涨幅超过50%，从每幢143600美元上涨至219600美元。某些区域，涨幅甚至更大，例如，纽约均价上涨79%，洛杉矶上涨110%，圣地亚哥上涨127%。加利福尼亚州沿海岸地段，涨幅尤其突出，当然，之后也同样跌幅超前。
那么，究竟是什么导致了房地产的繁荣与萧条呢？造成房地产危机的原因当然不那么简单和单一，各种责难甚嚣尘上，尤其是在华盛顿两党的政客之间，不难想象，他们一直有多么努力地寻找华盛顿之外的恶棍。在房地产的繁荣时期，也不乏来自华盛顿和华尔街的清醒警钟，指出房地产业的种种危险行径。然而，在房地产神话大行其道之时，所有的警告自然都被当成了耳边风，对于明智的购买或是持有物业的增值所获取利益的“虔诚”分析更加悦人耳目。
在深入剖析某种主要社会现象的成因时，我们往往发现，其成因来源于各个维度，各个领域。就像房地产繁荣与萧条的成因一样，既有人性的优劣特性，也有来自美国联邦储备系统（下文简称美联储）各项利率政策的具体影响，更有房利美或房地美对抵押贷款资格标准的规定与调整。房地产市场深受利率及信用资格规定的影响，但是，毫无疑问，房地产繁荣与萧条的幕后推手绝不仅只于此。
在史无前例的房地产市场大崩盘前，房地产价格史无前例的涨幅就全美来说并不均衡，而是高度集中在相对较少的几个区域。房地产的区域走势和全美国走势的不同导致政府政策的失效。在揪出房地产衰落的罪魁祸首之前，我们需要理解这两种不同的价格走势，以及它们各自产生的影响，不仅仅是对美国国内的影响，还包括国际影响。
角色名单
为了更容易理解房地产兴衰传奇的故事情节，我们不妨先留出一点时间，将房地产市场这幕剧中的各个主要角色一一加以介绍。虽然对于个别的房地产购买者来说，他可能只需要与个别银行打交道：银行提供购买房地产的资金，购买者以所购买房屋为抵押物，并按月支付贷款，但是，在这个别的银行背后，是各种各样的机构，这些机构的行为将影响和控制着房地产的走势。