万达必须再快一点。快是战略问题，必须要快。现在是最后的机会，可以做大市场份额，可以积累经验，可以赢得未来的市场空间和话语权。
——王健林谈万达速度
背景分析
万达一般从拿地到开工，不会超过4个月（万达一般不进行土地储备），到正式开业一般不超过十八个月。开工后4个月左右即可开盘，万达一直努力实现“建成即开业，开业即旺场”的格局。
万达对商业地产开发进程的严格控制是它始终能够稳踞龙头的重要原因。18个月的开发周期保证了企业的高速运转，每一个项目各个阶段的时间都把握得很好。
万达的每个团队对于进场、装修等事宜都有严格的要求：第一，必须在开工前签完所有的主力店（指核心租户）合同；第二，在施工图完成前必须签掉两个业态的合同——超市和餐饮。如果这两个业态没有签下来就开始打桩施工，进来的商家肯定要修改设计图纸，不仅需要再花上千元的改建成本，而且必将导致延误工期。
从拿地到开业，必须在18个月的时间内，若实现不了，则一定要对项目总经理进行问责。在万达迄今为止近百个项目中，只有昆明一个项目没能按期交付，结果总经理被开除了。
快有什么好处？项目同期开业，会造成一定的社会影响力，便于项目营销，并赢得强烈的社会关注度。在短时间内，快速会聚人气，培养消费群体，为项目奠定坚实的基础。开业后即可整体投入运营，便于企业交接管理。开业即产出，资金回笼的速度也会加快。
万达为什么可以快？从建设到招商，每一个环节，万达都以加快速度为准则。项目从拿地开始就已经在做规划方案，所有的项目规划都采取产业化生产流程。一个城市综合体包括“四菜一汤”——即4栋商业体加贯穿其中的商业街，商业体分别是百货、超市、娱乐和电器。万达的商业定位中牺牲了高端和低端的消费人群，以追求对各个城市的可适应性。
在万达的订单模式中，为了节约谈判时间，不就单个项目的租金水平进行谈判，因此采取了“平均租金”的方式。将全国城市按各城市综合实力水平大致分为3等租金，加快招商谈判速度。
一旦项目启动，土建、招商、装修等各个链条都要以18个月开业为倒计时紧锣密鼓地推进工作，各个环节环环相扣，责任细化到每一个员工，不允许出现半点差池。万达这样军规式的管理，就是要让所有员工都知道“晚上陪客户喝酒到3点”绝对不能成为第二天迟到的理由。
当然，客观环境依然在制约着万达高速。万达广场不是只有几栋房子，它需要用大量的商家将其填满，而国内的主力店品牌一般都很难赶得上万达的快节奏。万达的“全产业链”结构就此诞生。
无论是阴差阳错，还是有意为之，全产业链事实上最终给了万达一个“要什么有什么”的自由，它给万达带来的最大好处就是，建一个万达广场，就立刻可以将它装满，并且热热闹闹地开业。这让万达再无须四处奔波和被动受限。
万达院线是2004年华纳兄弟影业与万达成立的合资院线公司。双方约定，等国家放开文化产业后就将院线股份悉数转给华纳。但是，事情进展并不顺利，国家随后收紧了对文化产业的开放，由于迟迟等不到控股的机会，院线又一直处于严重亏损的状态，华纳最终索性选择了撤离。
万达多方联系，都没有找到合适的下家，而院线是万达确定的主力店和战略产业，不能就此搁置，最终只好选择自己做，目标是不亏太多就行。但是没想到，华纳经营得一塌糊涂的院线，在万达自己手里竟第二年就翻了盘。2013年年底，万达院线已经成为万达重要的现金流来源之一，在商业地产上市受阻的情况下，已经成为上市的重要选择。
如果说万达院线是阴差阳错，万千百货则是有意为之。2007年成立的万千百货，计划到2015年开到100家店，年销售额达到400亿元以上，成为中国一流的百货集团。
但是在很长一段时间里，万千百货一度不被人看好。万达自主投资万千百货店的出发点就在于，万达每年开工、竣工七八个万达广场， 但百货方面很少有哪家品牌公司能够以这样的速度开出分店。
“万达广场开业，它把万千百货装进去，把万达院线装进去，再加上一些战略伙伴，这个广场就装得七七八八了。所以它开业总能是满的。”万千百货的负责人说。
一直在急速扩张其城市综合体计划的万达集团，希望能始终遵循并确保自己的开发节奏，一旦发现影响扩张速度的短板出现，任何可能的选择便会被予以实施，万千百货是这样，万达院线也是这样。甚至因为没有适合万达的规划院，万达建立了自己的规划院。
万达的成功，也许并不是什么都做到了最好，但是做到了足够快。经过多年的快速奔跑，万达已积累了100座商业综合体中的商业资产，成为中国最大的“地主”，也是最大的商业不动产运营商。
拓展透析
“原来做一个项目从拿到地到首次开盘，开发周期一般要一年半到两年，现在包括我们在内越来越多的开发商都缩短了项目的开发周期。我们这次开发的杭州银树湾项目从拿地到开盘只花了11个月。”浙江杭州本土房企前三甲的德信集团总经理费中敏说。
由于国家宏观调控导致政策风险加大、土地价格提高导致开发商资金压力加大等，不少开发商正在缩短项目的开发周期，以杭州为例，房地产行业发生的改变主要有：
1.开发商从追求利润率转向追求周转率
在之前的房产开发过程中，杭州的开发商做项目大多重视利润率，拿到一块地从前期调查到产品设计，从正式报批到施工再到正式面市，一般需要两年甚至更长的时间，而在这段时间内不仅房价在上升，地价一般也会持续走高。
以杭州滨江金色海岸的楼盘为例，拿地时，该地块的楼面地价在3000元/平方米左右，但等到楼盘开盘时，钱江新城的区域认知度在不断提高，加上开发商精装修豪宅的操作思路，楼盘每平方米的房价飙升到2.5万元左右。
然而，这种操作模式正在发生改变。万科在杭州的第一个项目魅力之城，从2006年5月25日拿地到2007年4月22日首次开盘，只花了不到一年的时间。“公司未来的持续发展不能寄托于高的销售毛利率，应集中在加快资产周转速度、提高资金利用效率、提高客户价值等方面。”万科总经理郁亮曾在当年的年终报告中说，“万科目前的主要策略是加快周转，并运用合作杠杆输出管理，从而在相似的利润率水平下，获得更高的资产回报率。”
2.政策因素和品牌发展导致开发商谋变
此外，缩短开发周期对于开发商的品牌发展也有一定的好处。“对于上市公司来说，一般每半年就要公开一次财务报表，年度财务报表是非常重要的，直接关系到股民对公司的信心，如果依然按照原来的追求利润率来操作项目，可能3年时间内只开发了一个到两个项目，这样楼盘在没有销售时的年终报表会非常难看，只有频繁拿地，通过不同地块的开发周期来平衡财务报表，公司才会有持续的业绩增长。”双赢机构章惠芳分析。
3.业主将获得更大的升值空间
项目周期的缩短，对于消费者来说无疑也是一个好消息。为了缩短开发周期，开发商势必牺牲一部分地价升值、房价升值导致的利润空间，而这一部分失去的利润最终将由买房的消费者获益。