近两年，一些大型商业项目，纷纷推出了“商铺回租”的促销策略。
“商铺回租”，就是指投资者与开发商签定购买合同付清房款或办理按揭后，投资者如不愿自己经营，可由开发商代为出租，投资者可获得约定的租金回报。
“商铺回租”是开发商在面对目前的低迷楼市所采取的一种无可奈何的促销手段，但这种方式吸引了相当多的商铺投资者，因为投资者对此有自己的小算盘。
一方面，开发商允诺稳定的租金回报。投资者认为这相当于变相打折，降低了商铺总价，实是件实惠的事。
另一方面，商铺回租大大降低了自主经营的风险。开发商这样形容“商铺回租”的好处：你只要交头期款后就什么都不用管，若干年后商铺就完全属于你。
因此，许多投资者认为“商铺回租”是个两全其美的销售手段。
然而，只要稍加分析一下，你就会发现，“商铺回租”的风险其实相当大。
1.“商铺回租”并没有降低商铺的价格。
这与百货商场打折促销是一样的道理。一到促销季节，许多商场把积压商品抬高价格后，再以低折扣的形式销售给消费者。实际上商品仍然是原来的价格，并没有便宜多少，甚至有可能还抬得更高。“商铺回租”便是这种策略在商业房产中的灵活运用。例如，一问原价8000元／平方米的滞销商铺，开发商采用“商铺回租”的方式，将价格包装到12000元／平方米，再许以年12％的高租金回报，回租5年，很容易就骗过了投资者，使本来极有可能滞销成为抢手货，而实际的商铺价格甚至高过原先的滞销价。
由上分析，“商铺回租”不但没有为投资者带来实惠，反而剥夺了投资者的增值权利。投资者的投资回报率等于租金回报率和增值回报率之和。开发商采用“商铺回租”的方式，表面上还以投资者高租金，而事实上由于开发商变相地过分抬高价格，从而降低了商铺增值回报的空间，投资者得不偿失，丧失了最有潜力的增值回报。
2.“商铺回租”风险未变。
商铺经营的风险大小取决于商铺经营的客流量和商业利润，并不会因为“回租”而改变。“回租”没有降低风险，而是转嫁风险，将部分本该由投资者承担的风险转由开发商来承担。
一般回租的商铺多是大商场分割成的小商铺——“店中店”，这种非独立商铺与大商场中的其他店的经营一荣俱荣，一损俱损，一旦地段人气不佳或经营管理水平和市场的功能定位失误，投资将陷入经营不能、转卖不行的境地，这种情况在许多大城市已有先例。而开发商随着压力的日渐增加，最终可能形成新的亏损和积压。当开发商不堪重负，甚至破产，这种风险就很可能又转嫁到投资者身上。
然而一些人天真地以为，这种连带风险不会发生，因为“回租”的合同有律师见证。但是投资者应该清楚地认识到，律师见证并不等于律师行担保，“回租”的法律效应没有任何保证。例如前几年曾出现过“家电还本销售”的做法，即厂家消费者购买其产品几年后即将购物款返还给消费者，但许多企业一段时间后就宣布破产或企业老板卷款潜逃，致使不少消费者蒙受损失。
同样，一些不良开发商也有可能在“回租”过程中利用这种方式逃避债务或进行诈骗。因此，投资者必须认识到这一点：商铺回租风险依旧，投资者应谨慎考察项目的商业环境及开发商的信誉，仔细研究购买合同、租赁合同。只有经营商铺的商家有生意、有钱赚，商铺的租金才会有保证。如果没有商业经营利润的支持，一切承诺都是靠不住的。