房地产理财是人生的一个重要内容，跨越人生理财后半生，花费的投资在理财规划中应该占据三分之一的资产。购房作为每个人一生当中最大的一笔消费，房屋理财有很多学问。
投资房地产要有规划
2001年，我的邻居家里人口也增加了，住三十多平米的房子，有些拥挤，想买一套大点的房子，才发现住房按照平米来出售，房价三千多元/平米，三千多元要买八十平米的话，需要花费二十五万元，再交一些杂费，需要二十七万元，当时现金没有这么多，当时很多人没有贷款概念，他更觉得亏了，以前10万元钱的房子，没买，二十多万更不愿意买了。当房价继续上涨，他有些着急了。当时房价涨到八千多元/平米的时候，在北京清河镇附近买了一套房子。这次他也知道贷款了。
很多人看了这个例子，是不是深深有同感。大部分人理财都喜欢追涨杀跌，房价格低的时刻，没有人买，在2005－2006年房价暴涨，很多人倒是出现了抢购的狂潮，甚至很多有房子的人看到其他人买，也来买，问及他买房子理由，他说：我看其他人买，所以我也要买。
房地产属于大宗理财，如果理财不当，会影响您今后10－20年的生活。试想我的这个邻居，他二十七万元钱如果买下，每月还贷款只是需要800多元，时间过了4年，房价由25万变成70万，他多花了近2倍的钱。贷款也需要每月还款2500元左右。
没有一个长远住房规划，对我们理财来说，就是一大败笔，五年时间，就多付出了四十多万的代价，而收入水平远远没有到达房地产的上涨幅度。多付出了四十多万元，按照北京市平均工资水平，相当于10多年的工资，可以想象十多年收入白白花费在房地产上面，对我们的理财生活影响有多大？
投资房地产要量力而行
投资房地产是一个大宗投资，会影响我们长期理财生活，所以一定要量力而行，有多少钱就办多少事情。
2002年，投资者A先生在北京望京买了10套房子。他是这样运作的，他买了第一套房子，4000元/平米，每套80平米，总房价32万元，他先支付20%的首付和一些税款，7万元，再简单装修，花1万元钱，共计花费8万元，然后把这房子出租，每年可以收到3万元房租。有了这笔钱，他和亲戚朋友借点再买第二套房子，之后是装修出租。按照这样的方法，买了10套房子。他一直资金紧张，如果资金面断裂了，后果不堪设想。每月的工资全部交纳贷款，如果有租方退房，找不到出租方，房子闲置，则令他雪上加霜。
当时他借遍了身边所有的人，来应付资金危机。最后一年之后被迫卖掉2套房子归还房贷款，差点破产。虽然房子升值，但是80%是银行贷款，一旦资金链断裂，所有房子面临银行催还贷款和没收拍卖的命运。幸好，北京房价持续上涨，他没有破产，反而发了一笔财。现在身价几千万。这就是从8万到5000多万的财富神话。很多人说：如果我前几年买几套房子多好，但是理财不能后悔，当然财富也不可复制。
聪明的读者想想，如果房价买入之后持续下跌怎么办？他绝对破产。
2007年美国的次级债风波已经令很多投资房地产投资者陷入债务危机，房地产投资的风险再次显现。
现在绝对不能鼓励这种情况，1980-1997年，17年间，香港楼市只是升不跌，由1980年的1万港币/平米，上涨到1997年的10万港币/平米。1997年，香港楼市受到了东南亚金融危机影响，楼市价格暴跌，金融危机之后，房价从10万元下跌到3万元，2007年才回到6-7万水平。房地产市场比高峰时刻跌去7成，现在也难以回到最高峰程度。
当时很多人破产，因为花二百万港币买的房子，交了三成60万的按揭，到了1997年，房子才价值70万元，还贷款还是不还贷款，都会令你左右为难。当时的香港明星钟镇涛因为炒楼市陷入债务危机，最后还经历了离婚的打击。当时很多香港人，看到房价下跌号啕大哭，很多人宁可想办法还贷款，也不愿意把这房子丢了，后半生过得很差，真是年轻风光，晚年凄惨。
投资房地产是有风险的。尤其在房价泡沫越来越大的时候。我们在投资房地产中，一定遵循量力而行，否则就会陷入投资风险。
投资房地产要遵循循序渐进
在房价日益高涨的时刻，投资房地产风险会越来越大。很多读者会认为，今年刚买了房子，房价就上涨10％，房子已经升值，怎么会有风险？我们能保证房价10-20年不回落吗？能保证10-20年不遇到吗？现在要买房，应该遵循我们的大宗理财的一个投资原则，从租房，到购房，到换房的计划。
只要房地产投资，都可能存在这种情况，先租房，再买房，最后再换一个大的房子，这是一个从实际出发的置业计划。毕竟投资不是冒险，尤其是占自己一生时间很大比例的投资。
投资房地产不要陷入低首付陷阱
一般人投资房地产，由于资金有限，需要贷款，很少有人可以一次付清。投资房地产不要落入这样的陷阱，因为低首付，而买了负担不起的房子。
这个情况很多人都会有发生，什么叫陷入低首付呢？总价60万的房子，按照20%的按揭12万就可以拥有自己的住房。每月还一千四五百元钱，不会影响您的正常生活，因为您每月收入3000多元。如果看到首付便宜，支付了首付，但是日后却越来越难过。
例如：投资者B每月收入8000元，看到北京三环内一处100平米的房子，10000元/平米，首付20万，之后每月还六千元钱，买了房子日常生活费只能维持在2000元之内，需要花费积蓄或家里其他成员的钱。1年后投资者B由于工作失误，丧失了工作，虽然2个月之后找到新工作，但是每月收入只有6000元，出现了还贷问题。令投资者B左右问难，后悔当时买房没有考虑自己的承受因素和不确定因素，陷入财务危机。
投资者B就是犯了这样的错误，要蚂蚁吃大象。光看到了首付低廉，而忘了需要240个月的难受。
购房不能降低生活质量
投资者C买了一套房，一百多平米，7000元/平米，需要贷款50万，每月还4500元房款。但是投资者C每月收入5000元，收入全部还房款，每月指着家庭其他成员工资生活，每月生活费3000元，这样的日子有生活质量吗？
这就是房奴，这样的生活，可能要还二十年到三十年。但是房子宽敞，明朗，这样的住房的生活，他会理财吗？对房地产投资理财，觉得现在住的舒服了，但是给自己其他的生活，包括教育投资，养老金的积攒，保险投资都会推后，生活质量下降，这样也不是一个很好的理财。
所以房地产投资一定要记住这一点，不能量入为出，不能圆梦，就是勉强圆梦也会影响生活质量。
如果有购房的计划，可以强迫储蓄
中国人比较能储蓄的，因为需要花钱的地方太多。如果有购房计划，必须强迫自己储蓄，至少要储蓄出来付清首付和装修的钱。才能去买房。如果换一个更大的房子，从购房到换房，也需要强迫储蓄。因为换的房子比你住的房子房价更高，需要支付其中的差价。
选择最好的贷款方式，能用公积金担保贷款，肯定要比商业担保要好的多，因为它最后能便宜很多钱，贷款的利率是不一样的，贷款的利率是不一样，我算了一下，如果贷款五十万的，要20年付清，能省下4、5万元钱，所以有公积金最好用公积金，千万不要用你的商业的贷款。
小心以获取租金收入为投资回报
上官女士，前几年刚在北京海淀区购买了一套108平方米的二室一厅，三口之家绰绰有余。不久前，见邻近的大钟寺附近新开一楼盘，买下一套130平方、总价在110万元的三室一厅。据售楼小姐介绍，4500元一个月随随便便的就能租出去。
这个决策有问题，最大的失误在于既然打算以获取租金收入为投资回报，就必须考虑地段因素。这是因为目前北京决定租金贵贱的主要因素在地段，并且未来至少10-20年不会改变，很可能每平方米2万元以上的黄金地段物业，能获8-10%的回报，而每平方米上万元的地段也许只能获得3%的收益。
另外，选择住那一带的人，有谁愿意付出4500元月租，或者有多少事业有成的外籍、外埠人士在那一地区创业？要像售楼小姐所说的，不是纯居住的房就租给办公司的，殊不知，这里显然有误导倾向。很显然，售楼小姐只管销售，自然会说个找个恰当的理由，顺着你的心思以迎合你才这么说的，至于你今后能不能顺利出租，这可不是她管的事情呢。
不要想着买套房子放着留给后代
现在社会上有还大一部分人认为，趁现在手上有钱，不如买套房子放着，等到留给子女长大了婚嫁时再用，毕竟房地产具有保值、增值的作用。
其实这样的考虑也是偏颇的。一方面，任何物业都既有一个与时俱进的概念，也有一个折旧的因素在内。现在的房子的确很贵了，品质也很好了。但由此推理，现在买了房子留到10年、20年以后很可能这个房子已经过时落伍了。
再说儿孙自有儿孙福，尽管现在为了规避房价上涨，在提前为子女买好房子的同时，却在为他们设计了未来，比如学习、工作与生活的地域被框死了。要是现在买的房子，与他们心仪想往的区域不符，岂不是白忙了一场？当一样物品没有被使用或充分使用时，它的价值就会大打折扣，更不用奢谈一些什么保值、增值之类的话了。
不要想低进高出赚取差价
有的人投资房产的目的很明确，就是想等以后房价涨了再抛掉，赚取其中的差价。
事实上，就是这种风险最大。由于房地产市与股市在诸如价值发现功能方面有许多相似之处。所谓的价值发现，是对股票或房产处于价值被低估时所定义的，而一旦被充分发现，就失却了发现的原由本色。也就是说，通常是少数人在大多数人对某样物品不知不觉时先知先觉才是发现的含义。
然而，如今北京的房价连续上涨了多少年，而且其快速上涨，已经达到了一个很高的水平，即使不考虑其它的外因，总的来说，房价上涨的空间已经相当有限。就算是某个人独具慧眼，所选的物业确实有上涨空间，但也得静下心来算一笔账，差价部分刨掉不能省却的买卖交易费用（其中包括契税和佣金），以及财务费用（银行利率），剩下还有多少。
欲作这项投资的人，不妨自己先测算一下，结果很简单，一套100万元的房子必须先有9.5万元的差价底线，除掉这部分之后，才有赚钱的可能。