（一）了解情况
租到一个合适的店铺，并不是那么简单的事，而且还有一个如何保障自己合法权益的问题。因此，在办理房屋租赁手续前，必须先对以下几个方面有一个详细的了解。
1.出租人是否有权出租房屋
根据有关法律规定，不是谁都可以出租房屋，也不是什么样的房屋都可以出租的。判断出租人是否有权出租房屋，首先，要看他是否具有《房地产权证》（或《房屋所有权证》），与非房屋所有权人签订的合同是无效的，不受法律的保护，但是经房屋所有权人授权或委托经租、转租的合同除外。
其次，要看出租人的身份证，并按照《房地产权证》上的记录加以核对。如果出租人是受房屋所有权的委托代其出租房屋的，最好还应与房屋所有权人见面，弄清其中细节，不能见到房屋所有权人的，还可以向当地居民委员会等机构核实委托书的合法性和受托人的真实性。
2.该房屋是否有出租权
有很多房屋是不能出租，所以在租房之前，必须了解一下该房屋是否有出租权，房屋出租人有《房地产权证》，这是房屋能出租的基本条件。其次要看出租者是否办理过相应的房屋出租文件，如《房屋租赁许可证》，这是我们判断该住房出租是否合法的依据。只有这两证都齐全的房屋，才是可以安全租赁的房屋。
3.房屋实际情况
房屋使用条件的好坏将直接影响店铺以后的经营活动，所以一定要仔细查看。查看的内容应该是房屋内的所有情况，包括：门面大小、墙壁、天花板、地板、水、电、通信、安全等，并估量其中哪些缺陷可以忽视，而哪些缺陷必须仔细考虑。如果发现房屋某些情况将直接影响经营，则应考虑放弃。如果不打算放弃，则应要求出租人对房屋进行彻底维修后，再与其签订租赁合同。另外，还可以与出租人协商酌减房租，并应详细写入合同中。
4.周边店铺租金情况
周边店铺租金情况将给你一个大致的租金水平，了解了这个水平，就有利于与房主谈判。另外，还可以了解一下周边店铺的经营状况和你要承租人的房屋以前的经营状况等。反正，是了解得越多越好。
（二）谈判
不要以为只有外交家才需要谈判，生活中其实处处都需要你有谈判的本事，特别是生意场上，巧舌如簧一定会带给你更多的利润。
1.谈好房租价格
对于开店来说，房租往往是最大的一块固定成本，所以，运用你的口舌尽量降低房租就意味着减少了一大笔成本。谈判是一门很精深的学问，所以不能乱侃。首先，在与房东侃价之前，你自己心里应该先有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：
（1）你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力；
（2）保守地估算一下是否有钱可赚；
（3）与周边店铺租金基本一致。
然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行谈判，就比较容易成功。
一般说来，在谈判租金的问题上，出租方往往都会“漫天要价”，而承租方必然也要砍价。不过，不同人在砍价的程度上有所不同，而且，即使是相同的砍价标准，结果也是有成功与失败之分。为了能让自己在租金的砍价上取得最成功、最满意的结果，就必须掌握一些讨价还价的技巧。
第一招：不要表露你对房子的好感。
喜欢的东西人们都愿出高价去买，房东们都明白这个道理，所以，千万不要表露出你对房子的好感，否则，谈判将会难上加难。
第二招：全面了解房屋，将房屋的缺点作为降价的理由。
当然，这些缺点不能明显的影响经营，否则，再低也是白租了。
第三招：声东击西。
告之房东，你已看中了其他出租的房屋并准备付定金了，引诱房东中计。但现在又看中了这套房子，看能否再便宜点儿以补偿已付不能退的定金。
第四招：以配套设备不足为由，要求降价，或配齐。
第五招：告之自己很满意，但家人有其他的想法，希望便宜点可以解决问题。
第六招：带着现金，说只要价钱合适马上付定金或签约。
第七招：实在谈不下去，抬腿就走，让卖方担心失去你这个准房客。
第八招：用其他房子的价格做比较，要求再减价。
第九招：告之能力有限租不起，要求再便宜一点儿，以自己的经济能力不够作为理由。
第十招：多次与房东交谈，摸清房东脾气，争取与房东成为朋友，从而使他降低价格。当然，这招只对部分好交往重情义的房东适用。
第十一招：多比较、多谈判。在租赁时，你可以找多处房子，然后一个个比较，找出一个最好的。
如果你的时间不急，拖延谈判的时间，慢慢磨；这样，房东耐不住，就会狠心把价格降低而租出去。
当然，砍价要有限度，切不可一砍再砍，让房东觉得你胡搅蛮缠，又无信用，故不再租给你。砍价时心里还要平和，应避免急躁。
2.谈好缴付方式
房租的缴付方式有多种，最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。选择哪种缴付方式要根据经营者本身情况和出租人条件来决定。例如有的房东除了固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的，这种情况下最好采用按月结算的方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意；有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，这样有利于你在转让或转铺面的时候尽量减少损失。还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，这时，如果你有足够的资金，而且看好你选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能不受涨租的影响，节约不少租金，因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。
总的来说，开店成本中租金占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑。对于小资本投资者，可以尽量运用你的智谋将房租改为按月支付，这样就会节约一大笔成本，当然，按月支付减少成本的同时，也会增加风险，这就需要经营者思考周全。
3.谈好附加条件
与房东谈判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，经营者不要小看这些附加条件，实际上它可以为你节省一大笔开支，首先，你在租房前应对店面内现有的情况，包括拦装修状况、设备状况等都了解清楚，然后根据了解的情况，通过谈判，使房东帮你整修一部分。如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁做基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。总之，要尽量争取节省开销。其次，你可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的，虽然这钱最终是要还给你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就永远不可能还给你。对于资金紧张的创业者来说，这是一个极大的浪费。如果经营者能通过谈判使房东免收押金，将使经营者减少一笔成本，而可以在其他经营上加大投资。
（三）交易
该了解的、该谈的都做完了，就等于已确定了租赁对象。这时，房屋租赁就该进入实质性阶段了，即交易阶段，这个阶段包括签订房屋租赁合同和租赁登记备案两步。
1.房屋租赁合同
（1）房屋租赁合同的特征。房屋租赁合同，是指出租人和承租人就房屋租赁事宜，明确相互间权利和义务的协议。《城市房屋租赁管理办法》第9条规定，房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。只有签订了房屋租赁合同的租赁才是受法律保护的租赁。所以，房屋租赁双方当事人必须签订房屋租赁合同，房屋租赁合同具有以下特征：
第一，房屋租赁合同转让的是房屋的占有权、使用权，而不是房屋的处分权
因此，房屋的所有权不发生转移。而房屋买卖合同转让的则是占有权，使用权和处分权。
第二，房屋租赁合同是双方有偿合同
在房屋租赁合同中，出租人和承租人都承担一定的义务，也享有一定的权利。出租人享有获得房租的权利，同时负有将出租房屋交付承租人占有、使用的义务。而承租人取得了出租房屋的占有、使用的权利，同时也承担着交付房租的义务。这是房屋租赁合同与房屋借用合同的区别。
第三，房屋租赁合同的标的物是房屋，是不动产，属特定物租赁
所以，在房屋租赁合同终止后，承租人必须将原有房屋返还出租人。这是房屋租赁合同与借贷合同的不同之处。
第四，房屋租赁合同是要式合同
房屋租赁合同要采用书面形式。
为保证租赁双方合法权益的实现，便于发生纠纷时易于解决，我国还专门制定了《房屋租赁合同（示范文本）》。供广大租赁人采用。
（2）房屋租赁合同的内容。房屋租赁合同的必备条款包括：
①租赁双方的姓名和基本情况。如是自然人，应包括姓名、性别、住址、联系方式、身份证号码等；如为法人，应包括名称、住址、邮编、法定代表人、账号等。
②出租房屋的概况。如坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况等。房屋租赁合同，应明确出租房屋的面积。
③房屋的用途。房屋的用途必须在合同中说明，合同签订后，承租人就必须按租赁合同占有和使用房屋。
④租赁期限。在合同中必须单列条款明确规定房屋的租赁期限自某年、月、日至某年、月、日。租赁期满后，双方协商可继续签订合同。
⑤租金数额、支付方式和期限。租赁双方在平等互利、公平合理的原则下确定租金水平和缴付方式。这些在合同中必须写明。
⑥房屋的使用要求和维修责任。一般由出租人维修并承担费用，也可约定由承租人代为维修，相关费用在租金中折扣。
⑦房屋返还时的状态。除房屋的自然消耗，其他一般要求原样返还。另外，还可考虑新装修设施设备的归属。
⑧关于转租的约定。比如能否转租，转租的条件、程序等等。
⑨违约的情形以及违约金的标准或计算方法
⑩争议的解决方式。
根据当事人的需要，可选择仲裁或诉讼。
约定合同的生效日。可以约定合同生效的条件，比如经公证机关公证之日起生效，或经某某主管机关批准鉴证之日起生效。
除此之外，租赁合同中租赁双方还可以约定其他认为有必要的条款，如“定义”条款；出租人的声明与保证；承租人的声明与保证；添附物的处理；变更、解除合同的条件；送达与通知等等。
（3）房屋租赁合同应包括的附件。签订房屋租赁合同时，一般还应有以下附件：
①出租方及承租方的营业执照复印件。
②出租方授权代表及承租方授权代表的授权委托书。
③出租房屋的地籍图、平面图。
④出租房屋的房地产权证。
⑤出租房屋的交接单及出租房屋的附属设施、设备清单。
⑥出租方同意改建，承租方可以改建的改建方案或图纸。
⑦其他双方确认的书面文件。
这些附件是房屋租赁合同的一个有效补充，所以在签订租赁合同时切不可小视它们。当然，这些附件并不是件件都需要，租赁双方可以酌情选择。
（4）明确租赁合同内容。在签订房屋租赁合同时必须注意把租赁期限中或以后可能遇到的各种情况在合同条款中予以明确，避免引起纠纷。具体来说应该明确的有以下几项：
①明确当事人姓名或名称及住所。当事人即出租人与承租人。法律对出租人的要求是他必须是房地产的合法产权人，必须有《房地产权证》；对于承租人各地有不同要求，一般来讲，当地居民须持有本人身份证，外来居民则须持有本人身份证和暂住证；企业事业单位，须持有《营业执照》；非企事业单位的其他组织，如机关、团体、部队等须有县以上人民政府批准设立的有效证件。签订租赁合同时当事人双方必须明确辨认双方身份。
②明确租赁房屋内容。包括房屋所在位置、面积、装修和设施状况等。因为对承租人而言，租房的目的即是利用房屋的使用价值来使用与收益房地产，房屋处于适于使用的状态是对房屋的最基本要求之一，因此订立合同时必须订明房地产交付使用时的基本状况，这样在房屋不符合使用要求而发生纠纷时，或是房屋在租期内遭毁损时，可以依照合同来解决。这一点在合同中必须明确。
③明确租赁用途。租赁用途即承租人租赁房屋作何种用途。租赁用途一旦定明，则承租人不得擅自改变用途，同时，明确了房屋的使用用途后，只要承租人依约用房则正常范围内的房屋磨损，出租人不得要求赔偿。所以，租赁用途不同，房屋的租赁价格也不同，因此，租赁用途对于双方当事人来说都是须定清写明的问题，否则极易引起纠纷。
④明确租赁期限。明确租赁期限的法律意义在于：
A。期限届满，承租人有义务将原房屋退还出租人；
B。如果出租人提前收回住宅的，应当有“必须收回”的理由，并且征得承租人的同意，赔偿承租人的损失，做好承租人安置工作；
C。因买卖、赠与或继承而发生房屋所有权转移的，如原租赁合同未到期，则原合同对承租人与新房主继续有效；
D。承租人为一人时，如其在租期内死亡，共同居住人可以要求合同继续履行，办理更名手续。明确了租赁期限，租赁双方就都可以合理维权。
⑤明确租金水平。租金，是承租人取得房屋租期内的使用、占有、收益权利而支付给出租人的对价。租金的确定依房屋用途不同而不同，店铺租赁属于工商用房租赁，其租金没有统一规定，主要由出租人与承租人协商议定，遵从公平合理的原则。
租金的交付方式有多种，如按月交付、按季交付、按年交付、一次性交付等，在合同中必须注明，而且还要注明交付的具体日期。
⑥明确修缮责任。修缮房屋是出租人的一项义务，指的是出租人在整个出租期间对房屋有进行必要的修缮的义务。所谓必要即指：房屋必须使承租人能够依双方约定使用房屋并收益。修缮的范围包括：房屋自身及其附属设施，以及其他属于出租人修缮范围的设备。明确修缮责任，直接关乎承租人的利益，必须在合同中仔细明确。如若明确不好，承租人很容易遭受损失。
⑦明确变更与解除合同的条件。由于一些原因，租赁当事人会变更或解除合同，这时，对另一方就会造成一定损失，所以，签订合同时一定要注明变更与解除合同的条件，以免因不合理的变更或解除合同给自己造成损失。按照我国法律规定，有下情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
A。符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
B。因不可抗力致使合同不能继续履行的；
C。当事人协调一致的。
⑧明确转租的规定。
⑨明确违约责任。
附
房屋租赁合同样本
出租方：以下简称甲方
承租方：以下简称乙方
根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
第一条房屋情况
甲方将自有的坐落在市街巷号的房屋栋间，建筑面积平方米、使用面积平方米，类型，结构等级，完损等级，主要装修设备，出租给乙方作使用。
第二条租赁期限
租赁期共个月，甲方从年月日起将出租房屋交付乙方使用，至年月日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：
1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的：
2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；
3.拖欠租金个月或空置月的。
合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。
租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。
第三条租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式
甲乙双方议定月租金元，由乙方在月日交纳给甲方。先付后用。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。
甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费，交纳方式按下列第款执行；
1.有关税法和镇政发（90）第34号文件规定比例由甲、乙方各自负担：
2.甲、乙双方议定。
第四条租赁期间的房屋修缮和装饰
修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用。
修缮范围和标准按城建部（87）城住公字第13号通知执行。
甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。
出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取下述第款办法处理：
1.按规定的维修范围，由甲方出资并组织施工；
2.由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分次扣除；
3.由乙方负责维修；
4.甲乙双方议定；
乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：
工料费由方承担（）；
所有权属方（）。
第五条租赁双方的变更
1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；
2.甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；
3.乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。
第六条违约责任
1.甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿元。
2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方元。
3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的%，以天数计算向甲方交付违约金。
4.甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。
5.乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。
6.本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。
上述违约行为的经济索赔事宜，甲乙双方议定在本合同签证机关的监督下进行。
第七条免责条件
1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。
2.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。
因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。
第八条争议解决的方式
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第九条其他约定事宜（略）
第十条本合同未尽事宜，甲乙双方共同协商，签订补充协议。补充协议报送市房屋租赁管理机关认可并报有关部门备案后，与本合同具有同等效力。
本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各执1份；副本2份，送市房管局、工商局备案。
出租方：（盖章）承租方：（盖章）
法定代表人：（签名）法定代表人：（签名）
委托代理人：（签名）委托代理人：（签名）
合同有效期限：至年月日
附件一：出租房屋的地籍图、平面图
附件二：出租人的房地产权证、承租人的营业执照
附件三：出租房屋的交接单及附属设施、设备清单
（四）租赁登记备案——给你的租赁上“保险”
根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，我国对房屋租赁实行登记备案制度，租赁双方签订租赁合同30日内，应当向房屋所在地的房地产管理部门登记备案。
1.办理登记备案的具体程序
（1）房屋租赁合同当事人向房产管理部门提出申请。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关规定的文件到房屋所在地的房地产管理部门登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：A。书面租赁合同；B。房屋所有权证书；C。当事人的合法证件；D。城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋的，还须提交其他共有人同意出租的证明；出租已设定抵押的房屋的，须提交抵押权人同意出租的证明；出租委托代管房屋的，须提交委托代管人授权出租的证明。
（2）房产管理部门对材料进行审核。
审核的内容主要包括：第一，合同主体资格是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件；第二，客体是否合格，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋；第三，租赁合同的内容是否齐全、完备；第四，租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府的租赁政策；第五，审查当事人是否已缴纳了有关税费。
（3）房产管理部门对符合条件的，发给《房屋租赁许可证》。
房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。如果所租用的房屋是从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》可作为经营场所合法的凭证，在局工商部门申请营业执照时，工商执照上就填发房屋租赁证上的所在地。如果所租用的房屋是用于居住的，《房屋租赁证》则可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。房屋租赁证的有效期限一般不超过2年，凡租赁合同中约定期限超过2年的，房屋租赁证应在两年后到原发证机关换取新的房屋租赁证。
2.房屋租赁登记备案的意义
实行房屋租赁登记备案制度，目的是为了保护房屋租赁双方的利益，其意义主要有：
（1）登记备案后，承租人享有优先购买权。在租赁期间出租人出售该房屋的，承租人与第三人在同等条件下，承租人有优先购买权。
（2）买卖不破租赁。在租赁期间，出租人将房屋出售时，承租人如果放弃了优先购买权，这时出租人可以将房屋卖给第三人。但原租赁合同继续有效，第三人即受让人还应继续履行原租赁合同，在实践中被称之为“带合同转让”或“实心转让”。
（3）承租人有优先承租权。租赁期届满出租人需将该房屋再出租时，承租人与第三人在同等条件下，承租人有优先承租权。
（4）承租人可以对抗他物权人。房屋在租赁期间出租人在已出租的房屋上设立他物权的，承租人的租赁权优先于他物权。如：在房屋租赁期间，出租人在租赁房屋上设定抵押权，设定抵押权并不转移占有，也就不影响出租人对房屋的占有、使用、收益，因而抵押权与租赁权共存。当该抵押物被依法处分给第三人后，原租赁合同继续有效，第三人继续履行原租赁合同。这时，承租人就可以对抗他物权人。
（5）可以对抗第三人侵害租赁权。在房屋租赁期间，出现第三人侵害租赁房屋而妨碍承租人使用、收益时，承租人可以请示出租人加以排除，也可以直接要求第三人加以排除，并可以要求赔偿。
（6）承租人可依法取得其他优先权。实行房屋租赁登记备案制度加强了政府对房屋租赁的管理，这样既有利于治安管理，又可避免国家税收流失。但在实践中租赁登记备案的实施情况并不理想，房屋租赁中，真正登记备案了的还不足三成。在司法实践中，如何认定没有进行登记备案的房屋租赁关系，全国各地的运作很不一致，有的地方认为不登记不具有法律效力；有的地方认为应尊重当事人双方的意愿，不登记合同仍然继续有效，应具有法律效力；有的地方认为要视情况而定，只要符合当事人双方意愿，到有关主管部门补办登记备案手续，合同就具有法律效力。所以，我国房屋租赁登记备案还需要进一步的修正，以使其更加法制化，从而更好的维护双方的利益。
附
一、《房地产租赁申请审批表》示范文本
1992年6月1日起由建设部制定的《房地产租赁申请审批表》示范文本是在全国统一使用的，其格式如下：
我们双方诚意租赁房地产，特将房地产租赁契约（编号）及下列有关证件和材料一并送请审核。
宙批意见1.经审查该房地产符合出租标准及有关租赁条件，准予发给租赁许可证。
2.备注租赁许可证号：二、《房屋租赁许可证》
正面：
房屋租赁许可证
房屋坐落区（）房租证第号
房屋所有权证号
出租人承租人
房屋结构面积
经审查，该房屋符合用房出租标准及有关租赁条件。特发此证。
有效期月
自年月日
至年月日发证机关
年月日
背面：
须知
1.本证必须经房屋所在地市、县房地产管理部门盖章后生效。
2.本证必须悬挂在出租房屋明显处，以便检查。
3.本证不准擅自转借、转让、涂改，遗失的应及时申请补发。
4.本证可作为工商管理部门审查营业网点用房的凭证。
5.有效期满，持证人应及时将本证退交发证机关。