一、抵押的概念
抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照《担保法》的规定，以抵押财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的一种法律制度。债务人或第三人为抵押人，银行是债权人同时也是抵押权人，作为担保的财产就是抵押物。作为抵押物的财产既可是动产，也可以是不动产。以抵押方式设定的担保最突出的特点是不转移财产的占有。抵押既是一种担保债权法律关系，又是一种物权法律关系，它以一种债权的形式存在，又以一种物权的内容来维护权利人物的利益。故而，抵押行为是与主债权利不可分离的一个辅助行为，是一种从属性质的担保方式。
二、抵押物的范围
（一）可抵押的财产
1.《物权法》对于抵押物范围的扩展
无论是动产还是不动产作为抵押物，都涉及物权问题。2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》，将《担保法》中有关抵押、质押和留置的具体规范进行了修正。其中将抵押范围作了相应的变化：
（1）作为抵押物的“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地使用权”改为“荒地等土地承包经营权”；（2）列举的可抵押动产范围拓展（生产设备、原材料、半成品、产品），并且将半成品也纳入；（3）正在建造的不动产和船舶、航空器也归入可抵押物；（4）确立了非常广泛的可抵押的“其他财产”，即只要法律和行政法规没有禁止的财产均可抵押。
2.可以抵押的财产
可以单独抵押或同时抵押的财产有：（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物，但乡镇村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押。（2）当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效。（3）以依法获准尚未建造或正在建设的房屋或其他建筑物抵押的，当事人依法办理了抵押物登记，法院可认定有效。（4）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产，这些财产须要有使用价值和变卖价值，如果属于国家命令淘汰或限制发展产业（小棉纺、小造纸、小煤矿等25类小企业）的专用机器设备不得进行抵押。（5）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上的定着物。主要是指国有企业行使国有资产经营管理权涉及的国有不动产。《担保法》规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。”以使房屋这种不动产与土地这种不动产结合起来，不致在将来可能出现因两种不动产归属不同的所有人而发生争议。（6）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。但不包括人身及与人身有关的无形财产利益。
（二）不可抵押的财产
作为抵押客体的财产是有变卖价值的财产，但并不是所有的有变卖价值的财产都能充当抵押物。（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得作为抵押的标的物；（4）所有权、使用权不明或有争议的财产不能作为抵押物的标的物，当事人须先通过诉讼或其他法律程序明确争议财产的产权归属，对确属自己的财产才能作为抵押的标的物；（5）依法被查封、扣押、监管的财产不得作抵押物；（6）法律、行政法规规定的不得抵押的其他财产。
三、抵押登记制度
（一）抵押登记
抵押是一种相对独立于产权人的财产保障。抵押采取登记制度，抵押权人通过对抵押财产的登记，表明自己的担保权利，并表明自己的担保权利名列在没有登记和登记在后的权利主体之前。抵押物登记时间产生权利、抵押登记时间决定权利顺序。登记确立抗辩权、登记时间确立、登记的确定。我国《担保法》规定，财产抵押的应当办理登记，抵押合同自登记之日起生效。抵押登记制度保障抵押权人优先受偿的可能，在交易中后履行义务方提供抵押担保，可以解除先履行义务方的疑虑。抵押人继续占有和使用抵押物。故而，存在重复抵押问题。如果一个抵押物有两个以上抵押权人时，各抵押权人按照登记顺序先后受偿，先登记的先受偿，后登记的抵押权人后受偿，后登记的抵押权人即使先签订抵押合同，也要排在先登记的抵押权人的后面，待前面的受偿完毕后，有剩余的才能接着受偿，如抵押物不足，后登记的抵押权即告丧失。
（二）抵押物登记的部门
可以办理抵押登记的机关为：（1）以土地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门。（2）以城市房地产或乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。（3）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门。（4）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。（5）公证登记。
“案例5.10”
城市住房按揭贷款的抵押登记部门
四、抵押权的实现
（一）抵押的概念
抵押是一种物权的特殊表现形式，是抵押人以法定形式将特定的财产作为主债合同履行的担保，如果债务人不履约，作为担保的财产的处分权就属于抵押权人。设定抵押的目的，就是为了担保债权的实现。债务履行期届满后，如果抵押权人仍未得到清偿，就要采取措施实现抵押权，使债权人受到清偿。
（二）处分抵押物
银行作为抵押权人在债务人不能偿还贷款时，可以采取三种方法处理抵押物。折价、变卖和拍卖。抵押物变现指抵押权人与抵押人协议依法将抵押物折价抵偿或变卖、拍卖，折合成现金后补偿抵押权人的主债权损失。抵押权人与抵押人协商，将抵押物折价抵偿债务，不再经过其他程序就可以补偿自己的损失，这就是折价。变卖是指抵押权人将抵押物卖掉，所得的价款优先补偿自己的损失。拍卖是指以公开竞价的形式，将抵押物转让给最高出价者的特种买卖方式。
虽然处理抵押物的方式有三种，但是由于折价、变卖方式容易引起纠纷，通常我国商业银行只采取第三种形式，即拍卖的方式，就是说银行要首先起诉担保人，由法院指定拍卖行进行集中拍卖。
五、抵押的特征
抵押是一种要式行为，必须要符合法律规定的形式和条件。抵押是一种不转移财产占有权的担保。抵押是一种从属合同。抵押人将已经出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押物依法被继承或赠与的，抵押权不受影响，新的产权人不得取消或阻碍抵押权人实现抵押权。已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或执行措施的，不影响抵押权的效力。抵押财产是相对独立于产权人的财产。
抵押担保的范围包括法定范围、合同约定和孳息。所谓孳息是指当债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被法院依法扣押的，自抵押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。
六、抵押合同的主要条款
抵押合同的主要条款包括：（1）当事人身份；（2）被担保的主债权种类、数额（合同）不但要在抵押合同中加以记载，而且要将主合同及其附件作为抵押合同必要的附件；（3）抵押物的状况及权属；（4）抵押担保范围；（5）当事人认为需要规定的其他事项；（6）抵押法律责任；（7）抵押合同的免责；（8）合同争议的解决方法；（9）合同的尾部；（10）最高额抵押。抵押贷款合同参见附件2.
七、重复抵押与抵押率
（一）重复抵押
重复抵押是指债务人以同一抵押物分别向数个债权人进行抵押的行为，致使该抵押物上有多个抵押权负担的抵押形式。这类抵押在同一抵押物的各个抵押权人之间，如抵押设立、担保范围、抵押权次序等多方面产生与一般抵押权不同之特点。《担保法》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。”对本条之规定，应从两个层次理解。首先，本条以明示方式肯定了重复抵押制度，即许可债务人就同一抵押物分别向多个债权人进行抵押。其次，本条对抵押物价值与被担保债权数额之关系作了限制，只允许抵押物价值大于被担保债权数额，财产已经抵押的，也只允许就价值大于被担保债权部分设立重复抵押。
（二）抵押率
抵押率又称垫头，是指抵押贷款本金利息之和与抵押物估价之间的比率。客户申请抵押贷款时，各家商业银行对抵押率的掌握是不同的，通常情况银行根据抵押物的评估价值，以不超过抵押物市场评估价值的80%，给予发放贷款。特别是不动产抵押率一般保持在70%以下，动产抵押率略高一些，但也不会超过80%。
“案例5.11”
连环担保与多头贷款案例分析
1995年1月至10月期间，B公司法人代表贾某以4家公司名义向某银行下属3家支行贷款人民币3600万元。其中除一笔为未办理房产证的厂房抵押外，其余均为相互担保。该4家借款企业除其中一家的法人代表为贾某胞弟外，其余3家法人代表都是贾某，贷款除一部分投到房地产项目外，其余均用于大肆挥霍及转移到国外。上述3600万元贷款到期后均不能按期归还，截至1998年8月共拖欠利息1500万元。
此案例中，银行做法存在多处错误。首先，审贷不严；其次，多头贷款；第三，该贷款属于“一套人马，多块牌子”；第四，该企业挪用贷款；第五，相互担保；第六，抵押贷款的抵押物为未办理房产证的房产。
“案例5.12”
重复抵押贷款案例分析
Z公司于1998年1月向甲银行申请贷款500万元，以其下属单位所有的营运车牌作为抵押物。甲银行批准其贷款，期限半年。抵押物车牌交由甲银行保管，但未作抵押登记。贷款到期后，Z公司未能还款。甲银行要求处理抵押物时，才知道Z公司早在向甲银行申请贷款以前，就以上述同一抵押物抵押，给了乙银行，抵押方式是将营运车牌在出租车管理部门作了抵押登记，抵押物由Z公司管理。
此案例中，Z公司以其下属单位所有的营运车牌作抵押，存在重复抵押的情况，并且属于同一抵押物超出财产价值以外的抵押，同时抵押只有办理抵押登记才能受到法律保护。因此，甲银行由于没有办理抵押登记，并不知Z公司重复抵押，因此甲银行起诉Z公司，只有在拍卖Z公司抵押的所有车辆后，优先受偿的是乙银行，待乙银行优先受偿后，有剩余甲银行的贷款才能得到一定程度的补偿，如果乙银行受偿后，没有资金剩余，那么甲银行的贷款就成为不良贷款，不仅贷款利息收不回来，而且贷款本金也同样得不到补偿。
此案例中，甲银行属于审贷不严，应该在Z公司向其申请抵押贷款时，就应该将其下属运营公司的所有车牌，拿到当地车辆管理所进行抵押登记，在办理抵押登记时，就会发现Z公司已经与乙银行办理了抵押登记，这时就不会再为其办理抵押贷款业务。
“案例5.13”
两种担保形式并存的案例（抵押与连带责任保证同时存在）
1996年10月，乡镇企业宝深公司向银行申请贷款500万元，用另一乡镇企业宝鹏公司的一栋厂房作抵押。该厂房位于某乡镇集体土地之上，经某评估所评估，价值为550万元。不久，三方签订一份抵押贷款合同，银行贷款500万元给宝深公司使用，期限9个月。随后银行要求宝深公司提供担保。宝深公司找到B集团为其担保，并签订担保合同。从1996年12月宝深公司开始拖欠银行利息，到1997年12月共拖欠银行利息和罚息100万元。银行考虑用乡镇企业厂房来补地价，转让难度很大，而B集团是上市公司，实力雄厚。于是，银行与宝鹏公司达成书面协议，由宝鹏公司替宝深公司归还贷款150万元，银行将解除与宝鹏之间的抵押关系。不久，银行以宝深和B集团为被告，向法院起诉，请求被告宝深公司归还贷款本息450万元，B集团承担连带责任。
此案例中银行没有过错，银行与宝鹏公司的抵押关系，在宝鹏为其支付贷款利息和罚息后，解除了抵押担保关系后，由于B集团是宝深公司的连带责任保证，因此在债务人宝深公司不归还银行贷款时，银行有权利向债务人和保证人（B集团）提起诉讼，以保护其债权的回收。
“案例5.14”
住房按揭贷款中银行与开发商双赢的案例分析
某开发商（房地产公司）开发出的楼盘共300套，银行给予开发商额度协议（买房人申请贷款之用）1亿元，这里的协议额度不是给开发商用于流动资金贷款或者滚动开发新楼盘之用，而是给予从该开发商手中购买住房的人，在购买住房时，申请的住房抵押贷款之用。在购房人与开发商签订购房合同但未拿到房产证前，由开发商作为该楼盘业主住房按揭贷款的担保人，即开发商是业主的连带责任保证人。各位业主将住房买卖合同拿到银行申请住房按揭贷款，银行将各位买房人的房产证（开发商整个楼盘的总体房产证书）拿到国土局进行抵押登记，然后贷款出账。当办完了房产证抵押登记后，开发商作为业主第三人担保的责任即刻消除，那么银行就是各购房人的债权人和抵押权人，当业主不按时归还银行按揭贷款时，银行就有权处理抵押物——住房，由于银行处理抵押物的三种方式中，折价和变卖容易引起纠纷，因而通常是拍卖。也就是说，一般情况下，银行只有起诉债务人（在银行有贷款的业主），然后由法院指定拍卖行进行拍卖。从起诉到法院指定拍卖行再到拍卖完结，需要较长时间（有时甚至几年），银行方才能够得到抵押物拍卖款项的受偿。因此，在这种情况下，银行不起诉业主，而是起诉开发商，法院判决后由开发商代业主归还贷款，银行将抵押物处置权转移到开发商手中。开发商了解市场状况，一方面可以在市场上出售该住房，另一方面可以为自己的员工谋福利。对于银行来说，起诉开发商，法院判决后，开发商会马上归还贷款，受偿资金迅速回笼，还可以得到拖欠利息的足额偿还。所以，银企双方往往会协商，主动当原告和被告。
附件2
合同编号：
抵押合同
签订时间：年 月 日
号《抵押合同》项下：
抵押物清单
名称数量质量状况所在地
权属及其
证书评估
价值已为其他债权设定抵押价值
抵押人：（公章）抵押权人：（公章）
法定代表人：法定代表人：
抵押人：（甲方）
抵押权人：（乙方）
为保障乙方担保债权的实现，甲方愿意向乙方提供抵押担保，作为乙方为受保人 提供担保的反担保。甲、乙双方平等协商达成一致，共同订立本合同。
第一条 甲方抵押担保的债权为乙方依据 年 字第 号委托担保协议，为受保人 提供担保，金额为人民币 元（大写），贷款期限自 年 月 日至 年 月 日。
第二条 甲方抵押担保的范围为乙方担保所包含的内容如：贷款本金及利息（包括因借款人违约计收的复利和加收的利息）、借款违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等。本合同独立于委托担保协议，不受其效力影响。
第三条 甲方以其有权处分的财产作抵押，抵押财产由本合同项下的抵押物清单载明，该清单为本合同的组成部分。
第四条 甲方承诺：
（一）保证对其抵押物依法享有所有权或处分权；
（二）在抵押期间甲方应妥善保管抵押资产，并负责维修、保养、保证抵押财产的完好无损。乙方如需要对抵押财产的状况进行了解，甲方应该给予合作；
（三）甲方在本合同生效之日，将下列抵押物的物权证书文件交乙方保管。（法律上有其他规定的，从其规定）
（1）
（2）
（3）
（4）
（四）对乙方要求保险的抵押物，甲方应在本合同生效前办妥抵押财产保险手续并保证到期续保。
（五）甲方负责办理本合同项下的有关评估、公证、保险、鉴定、登记、运输及保管等事宜并承担全部费用。
第五条 由于甲方的行为造成抵押物价值减少，甲方应在抵押物价值减少的情况发生后30天内向乙方增补与减少的价值相当的财产抵押或有效担保。
第六条 抵押物如果发生投保范围内的损失，或因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应：
（一）存入乙方指定的账户，抵押期间甲方不得动用；
（二）甲方同意提前归还贷款。
第七条 在抵押期间，甲方出租抵押物应征得乙方同意。
第八条 在抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得价款应：
（1）存入乙方指定的账户，抵押期间甲方不得动用；
（2）甲方同意提前归还贷款。
第九条 甲方有下列情形之一，应书面通知乙方：
（一）经营机制发生变化，如实行承包、租赁、联营、合并、（兼并）、分立、股份制改造、与外商合资（合作）等；
（二）涉及重大经济纠纷诉讼；
（三）担保的权利发生争议；
（四）破产、歇业、解散、被停业整顿、被吊销营业执照、被撤销；
（五）法人代表、住所、电话发生变更。
甲方发生前款（一）的情形应提前30天通知乙方；发生前款其他情形应在事后7天内通知乙方。
第十条 甲方违反本合同第四条、第五条、第七条、第九条的约定给乙方造成损失的，应承担赔偿责任。
第十一条 如果发生债权人依据借款合同的约定提前收回贷款，解除合同，其借款合同项下的债权未及时得到清偿，乙方有权提前处置抵押物用于偿还甲方的债务。
第十二条 本合同生效后，借款人与乙方协议延长借款合同履行期限。应事先取得甲方书面同意。甲方有义务向登记机关变更登记。
第十三条 借款合同履行期限届满，抵押权人未受清偿，抵押权人有权拍卖、变卖抵押物并以所得价款优先受偿，或经双方协商以抵押物折价实现抵押权。
第十四条 如因履行本合同产生争议，由抵押权人所在地法院管辖。
第十五条 双方商定的其他事项：
第十六条 本合同一式 份，由 各执一份。
抵押人住所：抵押权人住所：
基本账户开户行：
账号：
电话：电话：
传真：传真：
邮政编码：邮政编码：
附件：抵押物清单
出质人：公章 质权人：公章
法定代表人：法定代表人：