（2）房地产典当与房地产租赁的相异点。在房地产典当关系中，典期到期时，出典人要收回其房地产所有权中的占有、使用和收益权，必须返还原典价于承典人；在房地产租赁关系中，租期到期时，房地产所有权中的占有、使用和收益权自然回归出租人，出租人无须返还已收取的租金给承租人。
在房地产典当关系中，出典人可以较为快捷和集中地使用一笔款项；而租赁关系要求双方按一定的期限和房屋的状况，确定租金数额和收取租金的方式、时间，且租金一般分期分批给付，使得出租人成为变相食利者。
在房地产典当关系中，出典人在回赎期满不回赎，活卖的房地产会变为绝卖，出典人则丧失所典房地产的所有权；在房地产租赁关系中，不会发生房地产所有权的转移。
非全额融资形式的房地产金融
其他房地产金融形式还包括有回租、回购、贷款合作等非全额融资方式、物业维修基金（即专项维修资金）的金融创新形式以及反抵押贷款、资产担保贷款等新型的金融形式。
一、回租
回租是一种十分有效的房地产融资方式。一项回租业务实际上是由两项并进的经济活动组成的。首先是房地产买卖关系；其次是房地产投资者又将购入的房地产再出租给该房地产的出售者，这又是房地产租赁关系。在一项回租业务中，双方当事人都具有双重身份，即卖主又是承租人，买主又是出租人。具体说来，回租即某房地产经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作为房地产承租人去经营。租赁期一般很长，在租赁期内房地产承租人向投资机构即房地产业主交纳租金。租金由两个部分组成：一部分是分期偿还房地产价款即为本金；另一部分为投资机构的投资回报即利息。回租目前更多地被用作部分融资的手段，即当某商业经营者欲获得某项房地产经营使用权但又想尽量减少现金支付量时，可以采用回租融资的办法。当然用抵押贷款购买房地产与回租在产权性质上是完全不同的，前者获得产权，而后者只有经营使用权，但是当个人处于现金缺乏或企业处于流动资金短缺而银行又不能提供足够的贷款的时候，回租就不失为一种十分有效的融资方式。同时，只要房地产条件足够优越，租赁期间租赁方管理得当，那么其利润在交纳租金之后，会是相当可观的。回租的当事人不仅可以只有两方，而且还可以由多方实现多角度融资，其原理与只有两方当事人的情况相同，只是当事人之间的关系要复杂些而已。
回租对缓解承租人的资本不足提供了极大的帮助，然而也存在其不够理想的地方，因此我们需要对其优缺点进行全面分析。
（1）从出租人即买主的角度来看，回租有以下优点：
①租金收益将高于抵押贷款利息，这是开展回租业务的前提条件，否则出租人不会购买该房地产。
②出租人即购买者是房地产的所有权人，因而可以直接控制回租房地产，而不必像抵押贷款受押人那样对抵押品仅仅只有间接控制权。
③租期内出租人即购买者可以收回投资并获得相应的投资报酬，回租期满后，出租人仍然可以通过再出租和出售收回的房地产获得收益，不像抵押贷款那样在期满后即失去收益权。
④出租人有权提取折旧费。在租金为纳税收入的情况下，折旧可以冲减纳税收入，从而减少纳税负担。
（2）对出租人而言，回租也有其缺点：
①回租风险相当大，超过抵押贷款风险。在回租条件下，购买房地产的出租人的命运被系在承租人那里。承租人经营管理状况好，出租人就可以获得较多的利益，而一旦经营不善以致债务过多，承租人破产，出租人就难以追赔损失。
②尽管回租收益高于抵押贷款收益，但由于租期通常较长，回租的投资回收期也较长，因而在开始阶段投资风险很大，而实际收益却很低。
（3）从承租人即出售人的角度来看，回租有如下优点：
①在房地产开发尚未完成时，回租往往可以得到100％的开发总成本，这对承租人的资本运转是相当有利的。
②在出售的情况下，再承租人可以减少现金的支出。
③租金可以从纳税收入中扣除。
④回租为承租人提供了一个长期的经营收益的机会。
（4）但对承租人来说，回租也有不合理的地方：
①所需支付的租金往往较之采用抵押贷款或分期付款方式时为高。
②抵押贷款一旦债务还清便停止还款，而回租期限一般很长，通常是出租人已收回投资，承租人仍要继续交租。在回租期很长时，这种不足对承租人来说更为突出。
③承租人得不到承租残值，也不得提取折旧，与抵押贷款情况下可以提取折旧完全不同。
二、回购
回购是另一种房地产融资方式，其基本思想是很简单的，即某贷款机构买下一项房地产，然后再卖还给开发商。房地产的购买价格通常为房地产价格的80％左右，相当于房地产的全部开发成本。同时该贷款机构与此项房地产的开发商商订一项回购合约，规定开发商在若干年内分期付款，将该房地产买回。表面上看，回购好像与长期贷款一样，然而实际上这两者间有很大差别。一项普通的抵押贷款，每年（月）分期还款随着归还的本金数量减少，支付的利息是逐渐下降的，但在回购中每年（月）分期还款的本金和支付的利息是不变的。由于在回购情况下分期支付利息额是不变的，因而同样一笔贷款，放款者采用回购比采用普通抵押贷款方式收益多。回购方式对融资双方都是有吸引力的。
首先，对贷款方即卖主来说，回购贷款的利息收入高于普通抵押贷款的利息收入，同时贷款方可以以所有权人的身份参与分享房地产经营收益，而对开发商来说，在房地产项目完工后可以获得100％融资，用于抵消开发成本，并取得房地产的经营权利。其次，在有的国家，开发商可以提取房地产的折旧。
最后，在贷款还清之后，开发商便可以得到房地产的产权。综上所述，回购贷款在操作程序上并不是很复杂的，但在操作过程中的实际运用则需要良好的法律环境为前提条件。
三、双重身份贷款合作
双重身份贷款合作的基本内容是一家开发商想要开发一项房地产，但是缺乏开发资本，于是寻求某个贷款合作者合作，即由这家贷款者提供所需要的开发资本，双方共同开发该项房地产。表面上这似乎类似于合资，但两者实际上差异相当大，因为参与合作的资本投入者的贷款方身份不变，也就是贷款方还是要分期收回投资并取得利息。在此，货币投入具有双重身份，既是贷款方，又是合作方，故称为双重身份贷款合作，由于贷款方本身又是合作方，因而贷款利率一般比较低。同时，因为贷款者将作为合作方分享一部分利润，故而他还将为开发商分担一部分风险。采用贷款合作的融资方式，房地产项目的贷款价值比可以达到较高的水平，因而是一种比较有效的房地产融资方式。
四、关于物业维修基金的房地产金融创新
房地产金融是指房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。而物业维修基金正是在房地产消费过程中的一种金融活动形式。
物业维修基金是指大修更新储备基金，是专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金。公共部位是指物业主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、泵站、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。物业维修基金在性质上属于专门用于特定目的而设立的专项基金一类，即它是专门用于对物业共用部位进行大的维修保养、保值增值目的而转向筹集、独立核算的资金，其产权属于全体业主。也有人将它称为“房子养老金”。
设立物业维修基金的初衷是希望用该笔资金的利息维持房屋有计划的大修和更新，以及突发性的紧急开支。如果没有维修基金，物业共有共用部分大的维修、改造、更新等便没有保障，突发性事故（如台风、暴雨等对物业造成的损坏）也得不到及时处理，这样房屋物业就无法保证其价值，住房产权人和使用人的共同利益得不到维护，产权人居住质量也无法得到保障。因此，必须收缴物业维修基金。1998年11月9日，建设部、财政部联合颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，规定城市新建商品住房和公有住房出售后都应建立共用部位、共用设施设备维修资金。物业维修基金的管理实行专户存储，专款专用的原则。
在统一的有关物业维修基金的条例和原则规范下，各地对其收缴和管理的具体方式有所不同。在上海，购买新建商品房，购房者必须按一定比例缴存商品房专项维修资金。商品房的专项维修资金是由市国土房管局和区县局归集，具体落实到市区县小区办负责收缴存储和代理管理专项维修资金，并统一存在财政局指定的银行。专项维修资金在存储银行时，所得的利息都存入相应的业主名下，利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外，其他任何的形式都不能提取专项维修资金。它的支取有严格的手续，账户是在银行备案的专用账户。
维修基金专款专用的性质决定维修基金不能挪作他用，要坚决维护物业户主的权益，对擅自挪用的单位或个人，按照《物业管理条例》规定，要追回其占用的资金，并且要给予处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。但根据1998年建设部、财政部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（也就是常称的213号文件），闲置的专项维修资金经业主大会决策同意，可以拿出部分用来购买国债或投资其他基金，但是有金额的限制，同时专项维修资金也不能用于风险较大的投资，如股票。科学合理地应用维修基金，可以促使基金自身的良性发展。有了足够并且雄厚的维修基金，可以及时有效地维修和保养物业区，使物业区的风貌与环境保持良好状态，从而对物业起到保值甚至增值的作用。
根据相关规定，物业维修基金的个人收取比例是房产总价的1％-3％，在实际操作中通常按2％收取；另外，房产出售单位缴纳的物业维修基金是房屋总价的3％，这样一来，物业维修基金的提取缴纳的总比例是其房产总价的5％。而按国家统计局的资料的保守估算，从1997年到2003年上半年，全国商品房销售额累计已经超过10000亿元。据此推算，目前全国收缴的物业维修基金的总金额已高达600亿元以上。即便是在除去定期更新和紧急维修所用后，这也是一笔相当庞大的资产。对于个人来说，它完全属于私人资产，不仅应该发挥它维修、更新、改造物业，保障物业产权人和使用者的权利，保证物业保值增值的基本职能，这笔资金还可以寻求更好的途径实现其自身的保值增值；对于社会而言，物业维修基金是社会财富，但同时也是没有完全发挥其资本增值功能的相对“闲置”的资本，理应“盘活”而获得更充分的利用。
可见，对于由房地产消费行为而产生的物业维修基金是可以进行金融创新的，在专业机构的操作下，是应该可以被谨慎、有节制地投入投资理财领域的。它可以成为房地产融资的一种手段和房地产金融的一种表现方式，而不仅仅是被作为定期存款存在银行里（由于现在银行利率很低，基金很难起到“以息养房”的作用，除非一开始筹集的维修基金数额较大）。但它又与一般的投资基金（用于投资增值获利）不同，是以保障物业维修为最重要和最基本的功能的，就像公积金一样，不能随意支取使用。也就是说，若要将物业维修基金作为一种金融工具用于房地产融资，第一重要的是低风险、安全性，然后才是其投资获利能力。并且，必须要以保证物业户主即基金所有者的权益为首要原则和运行准则。
其实在1999年实施的、由建设部与财政部共同制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中，是考虑到了物业维修基金的投融资功能的：“为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可以用于购买国债或者法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。”根据2003年颁布的《物业管理条例》，维修资金的管理将遵循五个原则，即“统一缴存，专户存储，专款专用，业主决策，政府监督”。另外，“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”的规定，也给各地及相关的政府行政部门留下了制定细则的空间。
归根到底，如何使物业维修基金充分实现其效用、保值增值，从而使业主利益和社会资源配置的效率最大化的问题，是物业维修基金的管理运行问题。而目前维修基金的相关法规尚不完善，维修基金作为个人资产，又没有专人管理或没有专业、有效的管理，导致这笔巨额资金的管理无序，不仅使许多通过科学操作就可获得的收入无形流失，甚至使得其增减变化无账可查，给违规操作留下可乘之机，从而使物业维修基金的设立违背了其初衷，损害了业主即资金所有人的利益。如若由商业银行、证券公司以及信托公司等依据物业维修基金的特点，度身定制出适宜的理财方案，这样就能既有利于更好地维护其所有人的利益，又有利于房地产业和资本市场的发展。而究竟如何利用物业维修基金进行金融创新，还需在理论和实践中不断探讨。
五、反抵押贷款
反抵押贷款，与通常由房主定期还款给债权人的抵押贷款相反，它由债权人向房主（即债务人）定期付款，房主继续获得居住权并负责维护，当房主出售房屋、永久性地搬出去或者死亡时，债权人最终获得该房产出售产权，该贷款才连本带利地得到清偿。
反抵押贷款是在世界范围内人口的老龄化趋势的大背景下提出的一种房地产金融形式。它首先出现在美国，针对那些虽已付清购房的抵押分期付款，房子的价值也比原先买价增加，但高昂的医疗费用和财产税等却使他们有限的固定工资收入入不敷出，“房子富翁，现金穷人”。20世纪80年代中期，美国新泽西州劳瑞山的一家银行首次开办了该项业务。进入90年代，这家银行已有4000多个反抵押贷款客户，平均每户得到每月800美元的贷款。