魏晋南北朝时期，北魏均田制的推行，使中国土地公有制在寻找到合适的实现形式方面表现出可能成功的迹象。北魏均田制始于北魏太和九年（485年）。北魏均田制把土地分为露田、麻田、桑田和宅田四种，其中露田、麻田所有权属于国家，不准买卖；桑田和宅田所有权属于私人，可作为祖业传给子孙，允许自由买卖。规定年满员缘岁的成丁男女分别分配源园亩或圆园亩露田。全家为老幼病残无成丁人口者以及年满员员岁的未成年人或残疾者，按成丁人口的授田数额减半分配。奴婢和耕牛也可受露田。露田不许买卖。受田者死亡或年满苑园岁免除赋役义务，或奴婢、耕牛数目减少时，须将露田交还给国家。成丁男子分配桑田圆园亩。地方官吏按官职高低授给数额不等的职分公田作为办公费用，但公田不得买卖。均田制在不否定土地私有制的前提下，尽可能地将国有土地分配给农民耕种，既肯定了土地的私有权，不侵犯地主和自耕农的利益，又努力调和失地农民对土地的需求，因而在缓和阶级矛盾、保证国家赋税收入等方面发挥了积极作用，使北魏迅速从一个落后的以游牧业为主的农奴制国家成长为具有强大实力的以农业为主的封建国家。以后北齐、北周延续了这一制度。这是南北朝时期北方在经济和军事上均强于南方的重要保障因素，为隋最终统一中国奠定了基础。隋和唐继续沿袭均田制，特别在唐中叶“安史之乱”之前，均田制的实施更是促成了盛唐时代的到来。均田制本身是一个土地私有制与公有制相互调和的制度，土地私有制对于统治阶层有着不可遏制的吸引力，土地兼并照样发生，甚至开始侵蚀公有土地。唐关于官员受田的详细规定和优先安排以及均田制中关于永业田等可以身终不还的规定，为均田制的私有化打开了缺口。唐中叶以后，随着国家控制的土地日益减少和人口的增加，均田制终于难以为继，“安史之乱”爆发后，均田制彻底崩溃。从北魏时代开始到唐中叶均田制废止，均田制作为中国封建时代最为成功的土地公有制形式，前后实行了300多年。均田制的成功与失败，一方面表明土地公有制逻辑在土地制度变迁中的不可或缺，另一方面也表明土地私有制逻辑的强大和不可逆转。
均田制废止后，中国封建社会再没有实行像样的土地公有制，宋朝更是实行“不立田制，不抑兼并”的土地政策，皇帝将所谓的“国有土地”当成自己的私产，采取租佃制的方法租给农民耕种，自己收取田租，与普通地主的行为并无二致，国有土地已经没有了公有制的意义。土地私有制的逻辑取得了完全的胜利。但此时土地私有制下的租佃关系却发生了显著的变化，过去地主庄田经济以及政府屯田中常见的对佃农的超经济强制不断弱化，佃户开始有了议价权，地主与佃农之间的租佃关系具有了平等基础上的契约关系性质。契约租佃制成为了封建土地私有制的主导实现形式。契约租佃制的流行，使土地制度开始具有了商品经济的特点。佃户议价权的出现，使佃户的土地权益获得了某种程度的保障，地主与佃农之间的紧张关系在一定程度上得到缓和。这种契约租佃制发展到明清，则成为了永佃制。永佃制是一种土地所有权与土地使用权分离的制度，土地所有权的变更不能影响佃户对土地的使用权，而佃户的永佃权是可以流转的，并且永佃权的流转也不影响土地所有权。这就在某种程度上弱化了土地兼并过程中由于土地所有权转移导致农民权益完全丧失的情形，在一定程度上避免了土地所有权频繁变动对佃户农业生产的影响。地主和佃农都可以各司其职，自行其是，因而永佃制在明清非常流行。但永佃制并不能完全解决土地兼并所引起的一系列社会经济问题，明末的农民起义仍然是由土地兼并所引发的。这说明，在土地私有制逻辑下，对土地兼并问题并没有彻底的解决办法。
封建社会的田赋税收制度是导致农民破产，推动土地兼并的主要因素。封建社会的上层贵族官僚凭借政治和经济特权，大量隐冒佃户，逃避国家赋税；很多自耕农为了逃避国家税赋，也主动将土地投献于贵族官僚地主，以求荫庇，这就加剧了土地兼并情形，使国家田赋收入加速流失。正是基于这种情况，自唐中叶以后，国家开始实行田赋改革。唐“两税法”的实行，开始了国家田赋征收对象从税人到税地的转变，这就在一定程度上减轻了无地和少地农民的税赋负担。明代实行的“一条鞭法”和清实行的“摊丁入亩”，与唐中叶的“两税法”一脉相承，使无地的农民和其他劳动者摆脱了千百年来的丁役负担，这就在一定程度上限制或缓和了土地兼并。但田赋改革也不能从根本上解决土地兼并问题，土地兼并仍然大量发生，其引发社会动荡的能量不断累积，封建王朝还是逃脱不了农民起义的冲击，明末农民起义和清太平天国起义就是例证。
1991年爆发的辛亥革命，推翻了满清帝制，建立了中华民国，宣告了中国封建时代的终结。但号称资产阶级政权的民国政府并未触动农村封建的土地制度，而是延续了清朝遗留的土地制度，保留了地主土地所有制，继续实行土地私有制。明清时期的土地问题在民国时期仍然继续存在。国民党取得全国政权后，在土地制度变革方面首鼠两端，既要保留地主土地所有制，又要实行“平均地权”，其结果是大部分土地改革的政策都流于形式，成为空文。国民党当政时期从来就没有真正解决好土地问题。
与国民党不同，中国共产党一开始就下决心要解决中国的土地问题。第二次国内革命战争又称为“土地革命战争”，这是因为共产党在红色根据地实行了与国民党迥然相异的土地政策，实行打土豪、分田地，废除封建剥削和债务，建立农民土地所有制。抗日战争时期，共产党为了建立广泛的抗日统一战线，对土地政策进行了调整，承认地主土地所有制，实行“农民交租交息，地主减租减息”，团结农民、地主一起抗日。解放战争时期及新中国成立初期的土地改革，则又实行没收地主土地，按农村人口平均分配土地，废除地主土地所有制，实行农民土地所有制的政策。员怨缘猿年开始社会主义改造后，农民土地私有制转变为土地公有制，至此，我国土地分为国家所有和集体所有，不再存在私有土地，历史上由土地兼并引发的一系列经济社会问题得到了彻底解决。但公有制在效率方面的损失也十分明显，人民公社时期实行“一大二公”和“一平二调”，其结果是农民生产积极性被极大挫伤和农业生产的长期停滞不前。直到十一届三中全会后，实行土地承包制，重新定义和明确农民在集体土地所有制中的地位以后，农业生产才焕发出了活力。
以上是我国土地制度变革的大致脉络，这个脉络中始终贯穿着土地私有制逻辑与公有制逻辑的矛盾和斗争。土地私有制的逻辑是以所谓效率为逻辑起点，但这种效率逻辑演绎的结果会异化为单纯追求土地占有数量的土地集中逻辑，并导致社会的大动荡。土地公有制的逻辑是以公平为逻辑起点，但公平的逻辑也存在异化的可能。在封建社会，在“家天下”的总体制度环境中，权力本身具有私有属性，对土地分配的权力也异化为对土地占有的权力，这是公有制逻辑在与私有制逻辑对抗中总是失败的最主要原因。因此，私有制逻辑从总体上讲对于公有制是排斥的和不相容的，在大的私有制环境下实行的公有制必然逃脱不了被私有化的命运。但是反过来，公有制却不一定必然排斥效率的逻辑，或者说在大的公有制制度环境下，私有制中有助于提高效率的方法却可以在公有制中得到运用，这是因为土地所有权与使用权存在着分离的可能性，这种可能性在效率方面的保障作用可以用历史上永佃制的发展情况来说明。值得注意的是，中国土地制度变迁存在着所谓的制度元点，即以农民家庭经营为主要形式的农民个体土地所有制。这个元点早在原始农村公社时代就已存在，并且在一切变迁后的土地制度中均得到保留和发挥作用。事实上，如果土地制度变迁偏离了农民家庭经营形式，这种制度变革就注定不会成功，这可以从土地家庭经营形式贯穿于土地制度演变历史的始终来说明，最好的反证则是现代实行的取消家庭经营形式的农村人民公社的失败。因此，中国土地制度变迁的逻辑必然不是私有化，历史证明这个逻辑所导致的结果是一个土地制度不断毁灭→再生→毁灭的死循环道路。而在土地公有制下重建农民家庭经营形式才是未来中国土地制度改革应有的逻辑。
以上是本书的主要内容和观点。虽然本书在体例上采取了编年史的写法，但这并不是一部土地制度通史，一些朝代的土地制度，如五代、元等并没有被包括在本书之中；一些土地制度形态，如官田、学田、宗族祠堂土地、寺庙土地等也未予以讨论。本书在史料选择上以土地制度是否发生重大变革为标准，主要目的是要通过对土地制度变革的重大事件的梳理和回顾，建立起一个比较完整的土地制度变迁脉络，从而发现土地制度变迁的内在逻辑。另外，应该指出的是，所谓中国土地制度，主要是指农村土地制度。在中国古代，农村土地制度几乎就是一个国家或朝代土地制度的全部内容。在现代，土地制度的内涵则丰富得多，不仅包括农村土地制度，还包括城市土地以及矿山、山川、森林等的所有制形式。本书写作的目的是要为现今的农村土地制度变革提供历史借鉴，因而并不考虑非农的土地制度问题。
本书从构思到完稿，历经数月。写作的过程也是学习的过程，对众多的历史资料还没有完全消化，其中必定有许多疏漏粗浅之处，敬请读者海涵，并不吝赐教。
钟怀宇
2013年10月