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第13章 谁在炒房?(4)

然而就像地心引力那样,泡沫不可能升上天,只要是泡沫,终究会破灭。因为无论什么商品,只要是泡沫,都有一个共同的特点,其价格要么继续涨,要么突然下跌,无所谓“软着陆”(不涨不跌)。一旦价格不涨了,投机者就无利可图,他们立刻会抛弃泡沫商品,从而引发价格下跌。到那时,人性中胆怯和恐惧就将占上风。这时的价格没有最低,只有更低。就拿房子来说,拥有者都想趁价格高时赶紧抛,生怕价格进一步下跌。如果价格下跌后再向上就难了,因此只要价格稍微上扬,原先被套的人就会想着解套,继续抛,而原先想买房者就会观望,于是供大于求,价格自然一路向下。到那时,那段有关炒房的调侃就会倒过来读了:奔驰进去,自行车出来……

其实,一旦房价出现了泡沫,这时的房子就像古董一样,很难确定其价值,最后的买家愿意出多少钱,它就值多少。像前些日子在伦敦拍出的乾隆官窑瓶,专家估价最多180万英镑,最后竟以人民币5亿多元一锤定音!如果两年后有人愿意以10亿元买进,它就值10亿元。反之,如果有钱人兴趣转移了,对官窑瓶不再感兴趣,开价100万元都没人要,届时那个瓶子就不再值100万元。

古董的价值大起大落不足为奇。前两年圆明园十二生肖铜兽首被人说成国宝,有人花天价四处收购,结果一个兽首花了2亿多元才拍回中国。但据纽约的一位收藏家说,这十二个兽首是意大利人设计的,只有200余年的历史,是圆明园里喷泉的配件,在意大利属平常之物,哪能代表中国文物并号称国宝,更谈不上中国文物流失的缩影。中国显然被人忽悠了一把。

事实上,任何事情的变化,外因只是变化的条件,内因才是变化的根据,外因必须通过内因而起作用。房价一旦超过合理的价位,那么继续上涨的内因就是最后的买家愿意出的那个价。

再谈回房价。现在国人宁可倾其所有都要置房的内因,是源自几千年来形成的“土地情结”。历史学家李剑农在《先秦两汉经济史稿》中说:“由秦汉以至于今日,中国大多数人之理念,尚未能大异于是也。一切士农工商的活动,最后以取得大量土地而成富为目的。”由此可见,中国人的基因里普遍存在“土地情结”。然而在当今的中国,这一情结已无法实现,于是便被“拥房情结”所替代。人们将中国房价飞涨怪罪于地价太高、房地产商利润太高、炒房客把房价炒高等。当然,这些因素确实都存在,但其实怪谁都没有用,谁都无法解决这个问题。

如果没有最后的买家不惜一切代价去接手,房价又如何能涨起来呢?假设最后的买家只愿意出价100万元,一旦超过100万元就不买。那房子就只能值100万元。房地产商建造了房子,开出100万元的价格卖不出去,他能不降价吗?炒房者炒到100万元时,没有最后的买家接手了,房子就会砸在手里。在这样的情况下,炒家自然会退出市场,不然就将倾家荡产。

但事实上却是有无数的人,无论房价多高,依然拼了命也要买。在这里,借用并改写《钢铁是怎样炼成的》里面的那句名言:无数房奴的整个生命和全部精力,都已经献给世界上最壮丽的事业——为拥有一套属于自己的房子而奋斗!

任何事情都应该理性看待,不要做力所不能及的事。明知房价太高甚至高得离谱却偏要硬着头皮上,有钱的话自然另当别论,但要是掏空爸爸妈妈、爷爷奶奶、外公外婆全家的积蓄,再加上自己的毕生之力,勒紧裤腰、壮士断腕般地去买一套房子,值得吗?

如果大家能改变观念,去除从“土地情结”演变而来的“拥房情结”,在房子涨到一定价位后不再进场,不再接手,那么如今的房价是绝对不会涨到天上去的。而一旦房价不再涨时,买涨不买跌的炒家首先就会离场,具有极大泡沫的楼市就会产生骨牌效应,房价随之肯定会迅速下跌。届时,大家反倒能拥有一套自己能够买得起的住房了。

说穿了,中国房价的定价权在谁手中呢?其实就在你——最后的买家手中! 不买房也乐活

——你不知道的租房经济学2011年全国多地区房租出现“涨租潮”。其中北京、上海、广州等热点城市房租连续两年快速上涨。2011年一季度,部分城市房租同比增幅超过10%,有的甚至超过20%。北京市生活必需品应急调控协调小组5月20日公布,北京市首次将房租纳入物价调控重点,将通过制定区域房租指导价、多渠道增加租赁房源供应、降低中介收费等方式,抑制房租过快上涨。

房租上涨急坏好多无房族。本来就生活拮据买不起房,现在租房成本又提高了,物价同时又节节攀高,这日子要怎么过?

大家先别急,听我慢慢说。

房租上涨不用惊

房租上涨,主要是因为好些人持币待购,暂时租房住;与此同时,不少炒房者又在高位抛售,一时间出租房供不应求,房租自然上涨。可一旦房价跌去20%~25%,自然会有大批租房者购买房子。

按欧美的经验,房屋买卖让市场去调节,而房屋租赁市场由政府控制。政府向拥有土地房子的人征收房地产税,将这笔钱投入租房市场,“劫富济贫”补贴房客。拥有房子的人享受成功的喜悦,而房客们居有定所,可谓皆大欢喜。

在欧美的诸多国家中,多少年来租房者和拥有住房的比例总是一半一半,大城市的租房比例则更高,并且还不是暂时租住,而是一种居住常态。由于欧美实行高房地产税,政府征收了地税之后,便大量提供各种类型的廉租房,使大多数民众并不需要非得购房而居。

其实在欧美,选择租房还是买房,对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。事实上,纵观欧美近百年的房价走势,基本上仅和通胀率持平,也就是说,房地产对普通百姓而言并非投资的选项。在欧美,通常来说单身者基本选择租房,丁克家庭也多半租房而居,一般只有结婚后有了孩子,才会考虑搬到郊外甚至小城镇买房居住,过上另一种家庭生活。比如巴菲特就一直租住一居室的公寓,直到生下第一个女儿后,他才购房而居,而那时他早已是百万富翁了。

特别是这次的次贷危机,美国房价连续下跌了5个年头,目前依然“跌跌不休”,彻底摧毁了“居者有其屋”的“美国梦”。这几年,欧美国家除了澳大利亚和加拿大以外,其他地方的房价都在持续下跌。而澳大利亚和加拿大的几大城市,房价之所以未下跌,主要是靠中国人特殊的购房情结支撑着。

中国人自古有强烈的土地情结。现在人们无法拥有土地了,便把这一情结转移到了房子上。但凡负担得起便会不计代价要拥有,根本不考虑什么“租售比”和“房价收入比”。和欧美国家不同,在中国,房子是投资产品,而不是高档消费品,所以房价是不计入CPI的。所以这几年房价才会猛涨,一直涨到老百姓无法承受、涨到经济不可持续发展了,政府才终于下决心出重手进行调控。而房租却和大米、猪肉一样,是作为生活必需品计入CPI之内的。也就是说,一旦房价猛涨,就会引发通货膨胀,犹如米价、肉价上涨,政府会立刻干预,以免破坏安定团结与和谐社会。

纽约人大多租房而居

对如何控制房租涨幅,中国完全可以借鉴纽约的经验。纽约的房屋租赁市场,因为政府与私营部门的合作,长期维持着稳定的状态。

众所周知,纽约是全球最富有的城市。不过,可能很多人不知道,在纽约至少有一半居民选择租房,特别是纽约最富有的曼哈顿区,更有高达90%以上的人都租房而居。美剧《Friends(老友记)》里那6个年轻人分租公寓,就是典型的曼哈顿人的居住方式。

纽约是全美住房消费负担最重的城市。曼哈顿更是寸土寸金,凡是看得见景色的公寓,动辄上千万美金一套。同样一套1250平方英尺(合120平方米左右)的公寓,在旧金山40万美金买一套,在洛杉矶25万美金,在休斯敦、达拉斯只需13万美金,到了迈阿密就只有10万美金,而在曼哈顿则至少要120万美金。能在曼哈顿拥有房产的,都是钱多得发霉的主。如当年宋美龄女士居住在中央公园边上的那套阁楼式公寓,价值七八千万美元,每年光地产税就要交200多万美元!而政府从富人的房产上征税,通过廉租公寓的方式“贴补”了普通工薪阶层,是典型的“劫富济贫”。

不过,曼哈顿虽然房价高,但是房租和收入相比却不贵。我曾经在曼哈顿生活多年,一直租公寓而居,其中一间公寓每年租金3万美元。有人大惑不解,每年3万租金不是白扔了吗?这是“只知其一,不知其二”的理解。因为曼哈顿的地产税是房价的2%到3%,如果买下我所租住的公寓至少花费100万美金,每年支付地产税、公寓管理费再加上水电费,甚至要超过3万美金的房租,得不偿失。这也是为何90%以上的曼哈顿人情愿一辈子租房住的根本原因。

除了“白扔”房租外,国内的朋友或许会感到困惑,难道就不怕房东突然毁约、涨房租或者赶走我们这些房客?住租来的房子总是没有家的感觉,不是吗?

归功于纽约健全的“商业租赁法”,房客们根本无需担忧这些问题。纽约的法律是极力保护房客利益的。法律规定,房东不能随意涨房租,房租每年的升幅不能超过平均工资的增加幅度和通胀幅度;房东不能轻易毁约,更不能随性赶走房客,只要房客有正当理由,比如失业,哪怕白住三个月,也不能赶走房客;房东与房客有任何矛盾,最后得上法庭打官司,由法官判决谁是谁非;房东在更换新房客之前,必须将房屋修缮一新,由房东负责日常维修服务。当然,如果是租户使用不善造成的损坏,一切经济后果由租户自己承担。法律最大限度保障了租户的利益,使房客享有充分的安全感。

高租房率有助城市吸引人才

纽约政府用征来的房地产税建造的廉价公寓深受中低收入人群欢迎。穷人申请批准入住之后,每年按收入的比例支付房租。就这样,在纽约的中产阶级、穷人和富人,大家都各得其所,其乐融融。我曾居住在纽约的罗斯福岛上,每个月支付2500美金房租。而在同一栋大楼内,有些房客只交一千多美金,他们都住了多年,甚至大半辈子,他们住进去的时候房租只有几百块,每年只能小幅上涨,甚至不涨,在通缩、经济不景气时,房东还必须相应地减房租。

在罗斯福岛上,还另有两类公寓:一类是政府提供给低收入家庭居住的,只要家庭年收入低于规定的金额,就可以申请入住,租金比普通市面上的公寓低30% 到40%。我曾经的一个同事在下岗后却“因祸得福”,年收入正符合申请标准,于是租到了这一类公寓。第二年他太太也上班了,两人的收入大大超过了申请标准,但政府又不会年年查证,结果一住数年。直到孩子到了学龄期,为了孩子的教育,才不得不搬出小岛。

另一类公寓的租赁方式又别具一格,搬进去时,承租人只需缴纳当年的薪金(按年薪计),以后无论租住多久,都无需缴纳房租,只需按月缴纳几百美元的管理费。如果住腻了想搬出去,那笔预付的薪金便会退还给你,但是不偿付利息。试想,这样的买卖简直太划算了,一旦入住这一类公寓,几乎无人搬出去,除非老死。只有一点对不起了,因为房产不是你的,房价涨得再高也跟你无关。